Mainnav

Primeiros solavancos
Fundos imobiliários registram desvalorização das cotas e novos produtos reduzem a captação de recursos

Edição 249

Se 2012 pôde ser considerado um grande ano para os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), quando o IFIX, índice da BM&Bovespa que reflete o desempenho das 55 cotas de maior negociabilidade na Bolsa, teve crescimento de 35%, o mesmo não pode ser dito de 2013. No acumulado do ano corrente, até o último dia 21 de junho, o índice recua 9,7%.
Um dos motivos que ajuda a entender essa performance recente do IFIX, explica Nathan Batista, sócio da Aditus Consultoria Financeira, é a elevação da taxa Selic, que influencia positivamente o rendimento dos títulos públicos, como a NTN-B, que tem apresentado uma taxa de juros real na casa dos 5,80%, mais a variação do IPCA. No final do ano precedente, esse percentual girava ao redor de 3,90%.
Conforme aumenta o rendimento da Selic, sem uma contrapartida dos dividendos mensais dos FIIs, os valores das cotas recuam. “Se o passivo do cliente aguenta a demanda por esses papéis, agora é o momento de fazer alocação nas NTN-Bs”, pondera Batista.
Visão semelhante é compartilhada por Raphael Santoro, consultor sênior da Mercer: “Agora os FIIs tem a competição das NTN-Bs, que os institucionais já conhecem, e que tem muito mais liquidez. São títulos que vão competir fortemente pelo direcionamento dos recursos dos fundos de pensão”, fala Santoro. “Se mantiverem o aumento da taxa de juros, os fundos imobiliários podem sofrer um pouco realmente”.
Para Rubens Andrade, gestor da Coinvalores, ainda que o aumento da Selic influencie a cotação em Bolsa dos FIIs, os investidores institucionais, que formam a maior parte de sua clientela nesse produto, não são afetados imediatamente pelo fato, já que a rentabilidade mensal do rendimento é fixa.
Contudo, caso a questão macroeconômica continue pouco animadora, e sem perspectivas de melhora, Andrade admite uma perda de rentabilidade dos imobiliários. “Se a situação econômica não se estabilizar, tem o risco de ter a desocupação de andares, e isso pode impactar os yields”.
O gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal, Vitor Hugo dos Santos, aponta como outro fator que trabalha contra os FIIs a liquidez restrita que se faz presente no segmento.
“Alguns cotistas querem a renda mensal, e não estão olhando para o valor de mercado da cota”, afirma Santos.

 

Regime próprio – Apesar do ambiente traçado pouco convidativo, Antônio Barbeta, diretor de finanças do Instituto de Previdência do Município de Osasco (IPMO), defende uma mudança na resolução do Banco Central (BC) que limita em 5% o portfólio dos RPPS em FIIs.

“Seria importante aumentar o percentual dos fundos imobiliários, que oferecem rentabilidade acima da nossa meta atuarial de IPCA mais 6%. Alguns oferecem IPCA mais 8%, 9%”. Por conta da marcação a mercado, o IPMO está tendo rendimento negativo com seus títulos publicos, o que explica o interesse do diretor por alternativas. “Estamos muito engessados”.
“Com o aumento da Selic, as cotações ainda devem cair um pouco mais, o que vai gerar um grande momento para a compra”, afirma Sérgio Belleza Filho, responsável pelo site Fundo Imobiliário.
A recente baixa que se verifica no desempenho dos FIIs, no entendimento de Guilherme Federico, analista sênior da área imobiliária do Brasil Plural, é um movimento cíclico que ocorre em diversos mercados, e que nem chega a ser uma surpresa após o boom de 2012. “No desenvolvimento da maturação de ativos longos, é natural no meio do caminho uma mudança macroeconômica como o ciclo de juros. O mercado imobiliário está sujeito a isso”.

 

Febre em 2012 – No ano passado, recorda Federico, vivíamos um momento completamente oposto ao atual, quando a taxa de juros estava no seu menor nível histórico, e grandes instituições realizavam “ofertas emblemáticas” de FIIs, como a do Banco do Brasil. “Houve uma febre momentânea por esse produto, e agora o mercado está em um estágio de acomodação. Os preços refletem isso”, afirma o analista.

Na visão de estruturador e originador de FIIs, Federico considera que, no curto prazo, empresas e bancos devem ser um pouco mais cautelosos em relação a esses produtos. “Não significa dizer que ativos bem estruturados não terão mercado. Mas, no curtíssimo prazo, os investidores serão menos receptivos”, emenda o especialista.
A falta de apetite não pode ser atribuida somente ao forte avanço desse mercado em 2012, mas também à conjuntura internacional, com a provável redução de estímulo por parte do Federal Reserve.
“Não sabemos se a dinâmica das últimas semanas vai continuar, mas seguimos acreditando nos FIIs no médio e longo prazo”. Países que já têm uma indústria de fundos imobiliários mais evoluída, como Estados Unidos, México e Cingapura, atravessaram essas mesmas dificuldades, diz Federico.
Além dos aumentos na Selic, outro fator para entender o relativo desaquecimento do mercado de FIIs no país, acrescenta Leonardo Breder, gestor de renda fixa e fundos imobiliários do Brasil Plural, é a grande quantidade de prédios comerciais construídos em São Paulo recentemente. “A oferta muito grande por si só impede um crescimento muito mais forte”.
Por conta do ambiente descrito acima, Breder revela que tem sido bastante parcimonioso na compra de produtos via seu FII Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos, que atua principalmente na alocação em cotas de outros FIIs.
Dos R$ 200 milhões captados no início de abril, cerca de 15% apenas já foram destinados à compra de ativos.
Entretanto, o gestor admite que as quedas ocorridas nos últimos meses ligaram o sinal de alerta para compra no Brasil Plural, que tem encontrado nas prateleiras juros na casa dos 9% mais IPCA.
“Estamos acelerando o processo de compra de fundos imobiliários”, pondera. “Muita gente do varejo se desesperou no mês passado e vendeu a um preço que consideramos atraentes”.
Para tornar o mercado de FIIs mais dinâmico e convidativo, o gerente de produtos da BM&FBovespa, Paulo Cirulli, destaca que a Bolsa tem trabalhado no desenvolvimento de uma divisão de fundos.
Entre as categorias, deverão estar separados os fundos que tem como política principal explorar a renda do aluguel de salas comerciais, com outro enquadramento para aqueles que tem um perfil de desenvolver e construir o empreendimento.
“O investidor vai conseguir associar mais rapidamente os riscos que ele está correndo se decidir entrar”, fala Cirulli. “É de nosso interesse que o investidor saiba o que está fazendo, para que no momento de queda, ele tenha a consciência que se trata de um fundo de investimento sólido”.
Hoje são 18 ofertas de fundos imobiliários em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que devem se juntar aos 203 já registrados na autarquia, dos quais 104 tem cota negociada em Bolsa.
Nos Estados Unidos, ainda que os patrimônios dos fundos superem de longe os de seus pares brasileiros, a quantidade total de fundos de investimento imobiliário gira em torno dos 170.

 

Desaceleração – Em 2012, foram cerca de R$ 14 bilhões em negócios realizados com os FIIs na Bolsa brasileira, frente aos R$ 5,5 bilhões de 2013, até maio.

“A indústria pode ter diminuido a aceleração em que estava, mas continua a pleno vapor”, fala o gerente da BM&FBovespa.
Ainda que os FIIs realmente demonstrem capacidade para ocupar espaços ainda desabitados, captações realizadas em 2013 mostram que o momento exige cautela.
O Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), por exemplo, conseguiu R$ 192,7 milhões com a emissão do CSHG Brasil Shopping, enquanto a expectativa girava em torno de R$ 220,4 milhões. Outro FII da instituição, de Real Estate, também não conseguiu alcançar as metas almejadas – teve ingresso de recursos de R$ 243 milhões, quando eram esperados R$ 528 milhões.
O Fator, com seu fundo Fator IFIX, conseguiu captar apenas R$ 36,5 milhões, frente aos R$ 100 milhões desejados. Já a Gávea Investimentos, com o Gávea Fundo de Fundos, obteve R$ 119,6 milhões, mas queria R$ 200 milhões.

Fundos de Pensão
Fundos de Pensão
Institucional
Fundos de Pensão
Fundos de Pensão
Fundos de Pensão
Fundos de Pensão
Fundos de Pensão
Fundos de Pensão