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Novos fundos imobiliários da XP e RBR estreiam na B3

Dois novos fundos de investimento imobiliário passaram a ser negociados hoje na B3. O XP Hotéis FII, direcionado a investidores qualificados, é composto por 1.615.705 cotas seniores, 1.521.937 cotas ordinárias e 600.000 cotas subordinadas. Com nome de pregão FII XP HOT, as cotas sêniores têm código de negociação XPHT11 e as cotas ordinárias XPHT12.
O Fundo de Investimento Imobiliário RBR Private Crédito Imobiliário, também direcionado a investidores qualificados, tem nome de pregão FII RBR PCRI e código de negociação de FRBR11. Até hoje, foram subscritas e integralizadas 608.678 cotas da primeira emissão ao preço de R$ 100,00, sendo que 394.438 cotas já superaram o período de lockup e estão liberadas para negociação.

Primeira emissão do FII Prologis capta R$ 2,3 bilhões

O Prologis Brazil Logistics Venture Fundo de Investimento, direcionado a investidores profissionais, passou a ter suas cotas negociadas na B3, hoje, com nome de pregão FII Prologis e código de negociação de PBLV11. A primeira emissão de cotas do fundo captou R$ 2,326 bilhões.
A Prologis é uma das principais empresas mundiais de desenvolvimento e administração de condomínios logísticos de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro. A companhia entrou no Brasil através de uma joint venture com a Cyrela Commercial Properties (CCP). Em agosto de 2017, a Prologis adquiriu a participação da CCP na joint venture.
De acordo com prospecto, o FII investirá uma "parcela preponderante do seu patrimônio em imóveis, predominantemente na forma de galpões logísticos ou de terrenos nos quais galpões logísticos podem ser ou serão desenvolvidos, localizados em quaisquer estados do Brasil, os quais serão selecionados e adquiridos em nome do Fundo, de acordo com a política de investimento descrita em seu regulamento". O objetivo fundamental é a obtenção de renda com a locação de espaços nesses imóveis e, eventualmente, realização de ganhos de capital com a sua venda.

União avança na montagem de FIIs | Fundos imobiliários em estruturação pelo governo federal já contam com 3.900 imóveis

No apagar das luzes da gestão Michel Temer, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) colocou na rua um projeto 100% afinado, tudo indica, com as ideias liberais do novo superministro da Economia, Paulo Guedes. Trata-se da constituição de fundos de investimento imobiliários (FIIs) lastreados com imóveis da União. A ideia começou a ser trabalhada em meados de 2017, de forma simultânea à estruturação do FII do Estado de São Paulo, o primeiro do gênero no país, e ganhou contornos mais definidos nos últimos meses. “Os planos contemplam cerca de 3.900 edifícios e terrenos em todo o território nacional e duas frentes de atuação”, comenta Sidrack Correia de Oliveira Neto, titular da SPU até 31 de dezembro último.
A idéia começou a tomar forma em 21 de novembro, com a abertura de uma consulta pública, vigente por 60 dias, para a criação de FIIs com base em 104 imóveis da União. Esses imóveis, em sua maioria urbanos, são avaliados preliminarmente em R$ 383 milhões. Agora depende da aprovação da Medida Provisória (MP) 852/2018, que foi encaminhada pela Presidência da República ao Congresso Nacional em setembro e se encontrava, até o fechamento desta edição, em análise no plenário da Câmara, depois de ter sido aprovada por uma comissão mista de deputados e senadores. O texto autoriza a SPU a promover a permuta de prédios e áreas da União com dispensa de processos licitatórios e coloca sob a sua jurisdição os imóveis não operacionais do Fundo do Regime Geral de Previdência Social (FRGPS) e a carteira imobiliária da extinta Rede Ferroviária Federal (RFFSA).
“A intenção, assim que a MP for aprovada, é encarregar a Caixa Econômica Federal da formatação da proposta. A iniciativa poderá contemplar a criação de até dois fundos imobiliários – um voltado para os ativos do INSS e outro específico para os da RFFSA”, observa o secretário.
A primeira tarefa da Caixa será analisar os 3.800 imóveis do INSS e os cerca de 3 mil da RFFSA – avaliados de antemão em R$ 6 bilhões e R$ 1,4 bilhão, respectivamente – para a definição do lastro das carteiras. O acervo imobiliário da antiga ferrovia conta, sobretudo, com pátios e estações que poderão ser transformados em centros de distribuição e logística. Já o portfólio do INSS dispõe, entre seus grandes trunfos, de um bom número de lojas e galerias comerciais na região central e na zona sul do Rio de Janeiro. “Acreditamos que, do total de 6,8 mil imóveis, 5 mil têm potencial para despertar o interesse de investidores”, diz Oliveira Neto.
O start para o projeto envolvendo os imóveis do INSS e da antiga estatal foi no início de junho, quando a SPU solicitou à Caixa e também ao Banco do Brasil (BB) a apresentação, no prazo de 90 dias, de propostas de constituição de FIIs. Os dois agentes financeiros, contudo, não cumpriram o acordo. Só voltaram a fazer contato depois que a SPU, disposta a ampliar o leque, anunciou no fim de novembro a consulta pública sobre o terceiro lote de imóveis. A Caixa foi escolhida porque foi mais rápida do que o BB na retomada das conversações.
A SPU faz, assim, companhia aos governos paulista, paulistano, piauiense e do Distrito Federal, todos envolvidos na criação de FIIs com imóveis públicos. A tendência teve como patrono o consultor sueco Dag Detter, ex-responsável pelas empresas estatais no âmbito do Ministério da Indústria da Suécia. Coautor, em parceria com o economista Stefan Fölster, de “A riqueza pública das nações” e “A riqueza pública das cidades”, obras nas quais defende a constituição de fundos de investimentos com ativos públicos por diferentes esferas de governo, Detter apresentou suas propostas e realizações aos brasileiros, em junho de 2017, no CIAB, congresso promovido pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban). “Ele se tornou figura-chave na rápida difusão do conceito de FIIS no setor público local. Logo em seguida, começamos a desenhar os primeiros planos sobre fundos imobiliários, contando com os conselhos de Detter”, recorda Oliveira.
Opções de ativos não faltarão à SPU, sob nova gestão, para tocar outros projetos do gênero. Nos últimos dois anos, cerca de 17 mil imóveis públicos foram incorporados ao cadastro da Secretaria, que também deu os primeiros passos rumo à criação de FIIs regionais, que teriam como parceiros potenciais, entre outros, o Banco do Nordeste do Brasil (BNB) e o Banco da Amazônia (Basa). “O potencial desse segmento para a União é enorme. Se tudo correr bem, e o futuro governo federal abraçar as propostas em andamento, os primeiros FIIs da União poderão ser apresentados ao mercado no segundo semestre do próximo ano”, prevê Oliveira.

Fundo imobiliário de São Paulo inicia contagem regressiva para lançamento

O Fundo de Investimento Imobiliário do Estado de São Paulo, o primeiro do setor público no país, está prestes a iniciar as suas operações. Aprovado na última segunda-feira (10/12) pelo governo paulista, o regulamento do FII deve dar entrada no cartório, para registro, nesta quarta-feira. A seguir, após a obtenção do CNPJ do fundo, a Socopa, encarregada da administração, custódia e gestão do veículo de investimento, vai submeter o documento à apreciação da Comissão de Valores Mobiliário (CVM). "Pretendemos apresentar o documento à CVM, o mais tardar, até a última semana do ano", informa Marcelo Varejão, diretor de investimentos da Socopa. "O regulamento do fundo é bem aderente à Resolução 472 da CVM, razão pela qual estamos tranquilos. Se não houver questionamentos, o registro será concedido automaticamente após dez dias."

O passo seguinte será a contração de uma a três consultorias para a avaliação dos 264 imóveis, com valor estimado em R$ 1 bilhão, decisão que será tomada em conjunto pela Socopa, governo do Estado de São Paulo e o comitê de investimentos do FII, ainda a ser constituído. Com base nos laudos emitidos por esses prestadores de serviços, os ativos serão incorporados gradualmente à carteira do fundo. "Graças a um trabalho comercial que realizamos desde o início do ano, já há vários investidores e incorporadoras interessados em imóveis que serão alocados no fundo. A oferta efetiva de cotas ao mercado, no entanto, só deverá ter início em janeiro ou fevereiro", comenta Varejão.

União aguarda votação da MP 852 para estruturar fundos imobiliários

A constituição de fundos imobiliários (FIIs) tornou-se uma das prioridades da agenda da Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Depois de dar início, em 21 de novembro, a uma consulta pública sobre a criação de FIIs lastreados em 104 imóveis da União, avaliados preliminarmente em R$ 383 milhões, a SPU aguarda o desfecho da tramitação da Medida Provisória 852/2018 no Congresso Nacional. Em análise por uma comissão mista, formada por deputados e senadores, o texto transfere para a União cerca de 3,8 mil imóveis do INSS que a SPU pretende alocar na carteira de outro FII. “Assim que o texto for aprovado, vamos dar início à estruturação do fundo”, comenta Sidrack Correia de Oliveira Neto, titular da SPU.

Governo abre consulta pública para estabelecer diretrizes do primeiro FII da União

O governo federal colocou, a partir desta quarta-feira, 21 de novembro, em consulta pública as diretrizes para a estruturação do primeiro fundo de investimento imobiliário da União, no mesmo dia em que o edital foi publicado no Diário Oficial da União (DOU). O objetivo é modernizar a gestão do patrimônio da União com o aumento da rentabilidade e redução de gastos. O fundo terá como lastro parte da carteira de imóveis administrada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.

Previstos na Lei nº 8.668 de 1993, com fundamento na Lei nº 13.240 de 2015, os fundos terão como objeto a alienação, locação ou outras atividades relacionadas aos ativos imobiliários de propriedade da União. “Queremos aumentar a eficiência na gestão do patrimônio com a diversificação das operações de administração desses bens. Nosso objetivo é reduzir o custo de administração desses imóveis e obter um melhor retorno financeiro”, informou o secretário do Patrimônio da União, Sidrack Correia, em comunicado.

Na lista constam 104 imóveis, urbanos e rurais, avaliados em R$ 383,1 milhões distribuídos por todas as regiões do país. O prazo para envio de sugestões e propostas é de 60 dias, a contar de hoje. As propostas serão analisadas pela SPU que, após essa análise, finalizará o edital para a contratação do administrador do fundo. Atualmente a SPU administra 681.157 imóveis de sua propriedade.

Governo federal prepara fundo imobiliário | Projeto da Secretaria de Patrimônio da União tem assessoria da Companhia Paulista de Participações

A exemplo dos governos estaduais de São Paulo, Piauí, Distrito Federal, além da capital paulista, também o governo federal está às voltas com a montagem de um fundo de investimento imobiliário (FII) ancorado em ativos próprios. O projeto, que está na pauta do Ministério do Planejamento, Gestão e Desenvolvimento (MPGD) desde a temporada passada, começou a ganhar contornos mais nítidos no segundo bimestre do ano. O primeiro passo foi um acordo de cooperação técnica firmado, no fim de abril, entre a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), subordinada ao MPGD, e a Companhia Paulista de Participações (CPP), estatal encarregada da constituição do FII do Estado de São Paulo.
“A CPP saiu na frente e está colhendo os frutos. Realizou um trabalho consistente de implementação de um instrumento que vai lhe permitir monetizar a sua expressiva carteira de ativos imobiliários e agora começa a repassar essa experiência a outras instâncias do setor público”, comenta Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Sob a orientação da CPP, a SPU acelerou os trabalhos de criação do fundo imobiliário. Em 4 de maio, por meio da Portaria 4.816, o órgão formou uma equipe, chefiada por Janio Carlos Endo Macedo, assessor especial do ministro Esteves Pedro Colnago Júnior, titular do MPGD, cuja missão, com prazo até fevereiro do próximo ano, será formatar o processo de contratação de serviços técnicos especializados para a estruturação, administração, custódia e operação de um fundo que será lastreado com uma parcela dos 677 mil imóveis da União sob a tutela da SPU.
“A equipe tem atuado por meio de estudos e pesquisas para preparar a consulta pública sobre o fundo de investimento. Desde o início dos trabalhos, foram assinados acordos de cooperação técnica com a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil para elaboração da proposta de estruturação de fundos e avaliação técnica para definir a melhor estrutura de modelagem”, informou a SPU.
A expectativa, segundo a SPU, é de que até dezembro a tarefa seja finalizada. A composição da carteira, ainda a ser definida, seguirá os parâmetros estabelecidos pela Lei 13.240, de dezembro de 2015, que dispõe sobre a administração, alienação, transferência de gestão de imóveis da União e o seu uso para a constituição de fundos de investimento. A regra só não se aplica a ativos geridos pelo Ministério das Relações Exteriores, Ministério da Defesa, comandos do Exército, Marinha e Aeronáutica, e imóveis situados na faixa de fronteira, a até 150 quilômetros dos limites do território nacional, e em algumas áreas litorâneas.
O patrimônio imobiliário da União somava R$ 1,049 trilhão em 2017, valor 25,13% superior ao registrado no ano anterior de acordo com as demonstrações elaboradas pela Secretaria do Tesouro Nacional. As primeiras posições no ranking estatal eram ocupadas pelo Ministério dos Transportes com 22,37% do total, Ministério da Defesa com 22,20% e Presidência da República com 18,80%. A seguir vinham as pastas do Planejamento, Justiça e Educação, com respectivamente 14,03%, 9,62% e 5,29% do total. Mais indicados para processos de monetização, por não estarem em uso pela máquina pública, as áreas pertencentes diretamente ao Estado estavam avaliados em 214,972 bilhões em 2017, uma alta de 222,48%em relação a 2016.
“A adesão do setor público aos fundos imobiliários, a União em particular, e a Resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional que estabelece o fim dos investimentos diretos dos fundos de pensão em imóveis no prazo de 12 anos, abre novas e excelentes perspectivas para este segmento”, analisa Lacerda. “Os fundos de imóveis devem ganhar musculatura de forma intensa nos próximos anos, à medida que o mercado imobiliário retomar o crescimento.”
Ditada por problemas de caixa, a opção da esfera estatal pelos FIIs, na avaliação do dirigente da Anbima, pode, a médio e longo prazo, atuar como um forte preventivo contra crises fiscais. O que se propõe é a transformação de um patrimônio imobiliário expressivo, sem paralelo na iniciativa privada, e em grande parte subutilizado em fonte permanente de receitas. “É possível, inclusive, utilizar os fundos imobiliários para colocar um ponto final nos déficits da previdência social e dos regimes próprios de previdência dos servidores públicos”, diz ele.

Mercado em transformação | Gestores preveem fortalecimento dos FIIs com possível entrada dos institucionais após 4.661

Os desafios e perspectivas criados pela Resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN), que estabeleceu, em maio último, o fim dos investimentos diretos dos fundos de pensão em imóveis até 2030, seguem em plena discussão no sistema formado pelas entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs). Não por acaso, mais de 50 dirigentes de EFPCs participaram, na manhã de 27 de setembro, do 3º Encontro de Investimentos Imobiliários promovido pela revista Investidor Institucional.
A divergência deu o tom logo no primeiro painel do evento. Em sua apresentação, o advogado Matheus Corredato Rossi, sócio da Bocater Camargo, Costa e Silva, Rodrigues Advogados, embora destacando os esforços do CMN e da Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) no sentido de aperfeiçoar os procedimentos de análise de investimentos pelos agentes do segmento, considerou que o Conselho pode ter exagerado na dose ao impor a constituição de fundos de investimento imobiliário (FIIs) para abrigar os ativos das fundações de previdência que desejarem manter suas aplicações no mercado imobiliário, ainda que de forma indireta.
“A Lei Complementar 109, marco regulatório da previdência fechada, veda o estabelecimento de aplicações compulsórias para os fundos de pensão no segundo parágrafo do nono artigo. A tese imposta pela Resolução 4.661 tolhe a liberdade dos gestores dos fundos de pensão de escolher as opções mais adequadas às suas metas e políticas de investimento”, observou Rossi.
Diretor jurídico do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC), o advogado não revelou se já há alguma EFPCs disposta a contestar a imposição nos tribunais. Mas comentou que há um forte precedente na área. O episódio ocorreu em 1991, quando o Executivo federal, por meio do Banco Central (BC), determinou a compra obrigatória de certificados de privatização pelas entidades do setor. “A exigência deu origem a uma ação de inconstitucionalidade que, graças à concessão de uma liminar, frustrou por completo a pretensão governamental”, contou ele. “A liminar acabou não sendo julgada e perdeu o seu objeto com a entrada em vigor, dez anos depois, das Leis Complementares 108 e 109.”

Cotas em lugar de imóveis – Questões legais e jurídicas à parte, os potenciais benefícios e vantagens da troca, pelos fundos de pensão, de investimentos diretos em imóveis por cotas de FIIs foram destacados pelos outros dois palestrantes do primeiro painel do evento. Alexandre Rodrigues, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos – asset que contabiliza 83,3% de sua carteira, de R$ 12 bilhões, em ativos imobiliários –, salientou a maior segurança e agilidade proporcionadas pelos FIIs. “Além de serem bem mais simples, os fundos imobiliários proporcionam liquidez infinitamente maior do que as tradicionais aplicações em tijolo e cimento”, comentou Rodriguez. “Isso permite rápidas migrações dentro do próprio segmento, tirando proveito das oscilações do mercado. Seria o caso, por exemplo, de trocar posições em fundos lastreados em shopping centers por cotas de carteiras baseadas em lajes corporativas, ou vice-versa.”
As perspectivas para essa parcela da chamada “indústria de fundos”, na avaliação do executivo, são positivas. Apesar da forte recessão que se abateu sobre o país entre 2015 e 2017, o volume de recursos dos FIIs cresceu 150% nos últimos cinco anos, atingindo hoje a marca de R$ 30 bilhões, e o contingente de investidores, em igual período, saltou de 100 mil para 160 mil.
Também especializada no mercado imobiliário, a RBR Asset Management identifica outros nichos promissores de mercado para investimentos. Criada em 2013, a gestora conta com três FIIs, dois deles listados em bolsa e lançados a partir de setembro de 2017, e dois fundos de participações (FIPs) diretamente ligados à indústria da construção: o RDP RBR, de 2013, e o RBR Desenvolvimento, criado em 2016, ambos baseados em habitações de baixo e médio padrões, inclusive projetos do programa Minha Casa Minha Vida. “Moradias populares, ao lado de lajes corporativas e centros de distribuição logística, são os segmentos com maior potencial no momento”, assinalou Guilherme Bueno Netto, sócio da RBR. “No outro extremo, projetos residenciais para a classe média e hotéis não oferecem, hoje, boas perspectivas de retorno.”

Descasamento – Já o sócio da Hedge Investments, Alexandre Machado, traçou um panorama sobre o mercado de fundos imobiliários nos últimos anos e seu estágio atual. Machado destacou que é comum no mercado imobiliário um descasamento entre oferta e demanda, uma vez que ao perceber a procura por imóveis aquecida, os incorporadores iniciam as obras que, no entanto, estarão prontas somente em um prazo de dois a cinco anos, quando o momento econômico já pode estar bastante diferente. “Mesmo que não tivesse ocorrido a recessão dos últimos anos, ainda assim provavelmente teríamos um descasamento entre oferta e demanda como temos notado”, afirmou o especialista.
Na avaliação do sócio da Hedge, o mercado de ativos corporativos triple A em São Paulo é dentro do segmento imobiliário o que começa a apresentar sinais mais claros de recuperação, com redução da vacância e até mesmo aumento real, acima da inflação, nos preços dos aluguéis.

Participação tímida – Por sua vez, a associada da RB Capital responsável pela área de produtos da asset, Mayra Padua, destacou em sua apresentação sobre a participação ainda bastante tímida dos institucionais no mercado de fundos imobiliários, que segue amplamente dominado pelas pessoas físicas atraídas pela isenção tributária, e o potencial de crescimento que esse público pode representar a esse nicho de mercado nos próximos anos em decorrência da obrigatoriedade trazida pela Resolução 4.661 de que as fundações vendam seus imóveis ou os transfiram para fundos nos próximos doze anos.
“Do total de 159 fundos imobiliários em bolsa, apenas 57 contam com investidores fundos de pensão. São 36 fundações que investem através de fundos imobiliários, que respondem por apenas 0,2% do volume desse mercado. Ainda são números muito pequenos, o que ressalta o potencial de crescimento com a possível entrada mais forte dos institucionais no nicho”, pontuou a especialista.
Segundo cálculos da própria RB, citados por Mayra, com base em uma análise dos balanços patrimoniais dos grandes fundos de pensão, caso eles transfiram os imóveis atualmente em suas carteiras para fundos, o mercado de fundos imobiliários pode registrar um crescimento da ordem de 38%.
A executiva da RB Capital disse também que enxerga como vantagem para os eventuais institucionais interessados em ingressar nesse segmento a governança já existente nele. Como esse é um mercado hoje predominantemente formado por investidores pessoa física, que em alguns casos não estão tão acostumados com algumas particularidades do mercado, os órgãos reguladores tiveram um cuidado maior em estabelecer regras claras e impôr aos players a necessidade de transparência e periodicidade dos informes sobre as operações nos fundos imobiliários, explicou a especialista da RB Capital.
Por fim, o sócio responsável pela área de avaliações de imóveis da Prime Yield, José Antonio dos Santos, comentou sobre a importância de se fazer uma avaliação detalhada a respeito do cenário macroeconômico e suas tendências no longo prazo, para ter condições de assim fazer uma leitura acurada também a respeito das potenciais oportunidades, ou riscos, no mercado imobiliário.

O charme de desimobilizar | Governos estaduais e municipais, além de universidades, estão dando início a processos de criação de fundos com lastro nos próprios imóveis

Detentores de apenas 1,6% dos recursos da chamada “indústria de fundos”, com um patrimônio líquido da ordem de R$ 70,785 bilhões em julho último, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) estão diante de um novo filão de negócios que promete proporcionar expressivos ganhos de musculatura. A oportunidade em questão é a montagem de carteiras lastreadas em imóveis pertencentes a diversas esferas ligadas ao poder público, que começam a encomendar, em escala crescente, estudos e projetos a respeito para as instituições financeiras. Além do FII do Estado de São Paulo, que se encontra em fase final de estruturação pela Socopa, pelo menos quatro outras iniciativas se encontram em desenvolvimento, tendo como protagonistas a Prefeitura de São Paulo, o Estado do Piauí, a Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap), e a Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ).
“O setor público começa a seguir, com algumas décadas de atraso, o exemplo dos bancos, que tiveram de se desfazer de fortes posições em imóveis para cumprir os parâmetros de liquidez estabelecidos pelo Acordo de Basileia”, comenta Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). “Fundos são uma ótima opção para os estados, municípios e a União, pois lhes permitem fazer frente à escassez de recursos com a monetização de seus expressivos patrimônios imobiliários”, diz o executivo.
O Estado de São Paulo saiu na frente na corrida ao eleger, em janeiro, a Socopa como responsável pela gestão de seu FII por um prazo inicial de cinco anos, passível de renovação. Passados oito meses, a corretora executa, em sintonia com a Companhia Paulista de Participações (CPP), os últimos ajustes no regulamento do fundo, que, logo a seguir, será encaminhado para a apreciação final da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). “Assim que a CVM aprovar o documento, daremos início à montagem gradual da carteira do fundo”, explica Marcelo Varejão, diretor de investimentos da Socopa.
No total, a corretora dispõe de 264 imóveis para a operação, incluindo galpões, residências, escritórios, garagens, ginásios e terrenos na capital e no interior. Os principais atrativos da lista são vários lotes na valorizada região da avenida Roberto Marinho, na zona sul da capital, e a sede do extinto Banco de São Paulo – um edifício em estilo art déco hoje ocupado pela Secretaria Estadual de Esporte, Lazer e Juventude –, na zona central da cidade. Para precificar corretamente essa carteira, com valor estimado em cerca de R$ 1 bilhão pelo governo paulista, a Socopa recorrerá aos serviços de avaliadores profissionais. “Com base nesses pareceres técnicos, vamos definir a vocação dos imóveis e tocar os projetos em frente”, diz Varejão. “Os ativos com melhor avaliação e que não apresentarem pendências, como a necessidade de regularização de matrículas, terão prioridade de entrada na carteira do fundo.”
Hoje restrito ao governo do Estado e à CPP, o FII poderá abrir as portas a novos parceiros. Fundos de pensão, regimes próprios de previdência social (RPPSs) e esferas da administração pública em geral, inclusive de outras unidades da Federação, terão direito a participar do projeto com o aporte de ativos imobiliários. A adesão demandará emissões de novas cotas, as quais, prevê a proposta de regulamento, não poderão ser subscritas pelos cotistas de plantão. “O interesse é grande. Já recebemos sondagens e consultas de diversos entes públicos”, conta Varejão. “O governo de São Paulo deu a partida em um movimento que começa a replicar por todo o território nacional.”
O exemplo já é seguido pela Prefeitura de São Paulo, que, assim como o Executivo estadual, é controlada pelo PSDB. O primeiro passo foi a apresentação à Câmara Municipal paulistana do Projeto de Lei 404, em junho do ano passado. “O PL 404, que se encontra em tramitação, autoriza o Executivo a alienar imóveis públicos de até dez mil metros quadrados e, ainda, a utilizá-los para a constituição de fundos imobiliários”, explica o secretário Municipal de Desestatização Wilson Martins Poit.
A iniciativa ganhou impulso no último mês, com a realização do pregão para a escolha da empresa encarregada de orientar o poder público local a definir a melhor destinação e o modelo jurídico que permita maximizar o retorno de uma carteira de cerca de 300 imóveis hoje subutilizados. A disputa teve como vencedora a Elemental Desenvolvimento Imobiliário e Concessões, de Brasília, que ostenta no currículo, entre outros trabalhos, a estruturação e o gerenciamento do contrato de parceria público-privada (PPP) para a construção e a operação do Parque Olímpico da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. “O seu papel será avaliar a documentação de cada imóvel e sugerir a melhor forma de liquidez. O leque de opções inclui o aporte em um fundo imobiliário, a alienação por meio de leilão ou o uso desses ativos como garantia em PPPs”, diz Poit.

Dez PPPs – O Estado do Piauí, da mesma forma, vem recorrendo a projetos em conjunto com a iniciativa privada para alavancar a rentabilidade do seu patrimônio imobiliário. Desde 2015, o Executivo estadual já firmou cerca de dez parcerias público-privadas (PPPs) na área, envolvendo, entre outras instalações, o Parque de Exposições e o Centro de Convenções de Teresina, o Piauí Center Moda, o Ginásio Polesportivo Verdão e a Nova Ceasa, na zona sul da capital, eleita pela Comissão Econômica das Nações Unidas para a Europa (Unece), neste ano, uma das 15 melhores propostas de PPP do planeta.
A experiência com parcerias serviu de estímulo para planos mais ousados. Dessa forma, a criação de fundos de investimento ganhou espaço na pauta da Superintendência de Parcerias e Concessões do governo estadual. O órgão catalogou 30 imóveis para a realização de permutas com o setor privado e outros 140 que serão destinados a um FII. As próximas etapas preveem a contratação de um agente administrador do fundo, em outubro, e a avaliação de cada um dos itens que comporão a carteira. “A ideia é apresentar o fundo ao mercado no primeiro bimestre de 2019. O público-alvo é formado por construtoras e incorporadoras”, diz a superintendente Viviane Moura, que prepara, ainda, o lançamento, em breve, de um fundo voltado ao segmento de infraestrutura.
O FII e as parcerias com o setor privado na seara imobiliária têm como objetivo principal reduzir o déficit previdenciário do Estado, que somou R$ 1 bilhão no último ano. A receita estimada total de ambas as iniciativas, tão logo atinjam suas velocidades de cruzeiro, é inferior em R$ 700 milhões ao déficit, mas já há opções em estudo para controlar a sangria. “Estamos avaliando a inclusão de outros imóveis públicos nos dois projetos”, informa Viviane, que cita, a respeito, as oportunidades criadas pelos Centros Integrados de Atendimento ao Cidadão, os CIACs, versões ampliadas dos Poupatempos paulistas. “O CIAC de São João do Piauí, por exemplo, vai reunir sob um mesmo teto oito secretarias estaduais. Ou seja, a médio prazo, teremos um crescimento da carteira de imóveis ociosos, que poderão servir de lastro para parcerias e o fundo de investimento.”

Distrito Federal – Também para o início do próximo ano, está previsto o lançamento do FII com o qual a Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal, a Terracap, pretende financiar parte do processo de decolagem do Parque Tecnológico de Brasília, o BioTIC. Orçado em R$ 3,2 bilhões, o empreendimento ganhou novas perspectivas a partir da sanção, em 11 de janeiro de 2016, da Lei 13.243, que abriu espaço para o financiamento de projetos nas áreas de ciência, tecnologia e inovação por meio de fundos de investimento e de participações. “A nova legislação se encaixou à perfeição em nossos planos, pois não queríamos o BioTIC ‘pendurado’ em orçamentos públicos”, conta João Francisco Alves Veloso, gerente de formatação de negócios da Terracap. “A possibilidade de recorrer a fundos amplia o potencial de captação de recursos e proporciona, além de mais transparência, blindagem contra ingerências políticas, já que a Comissão de Valores Mobiliários, a CVM, e o Banco Central se tornam agentes fiscalizadores do processo.”
Idealizado na década de 1990, o Parque Tecnológico da capital federal começou a sair do papel, efetivamente, no fim de junho último, com a inauguração do seu edifício de governança, comandado pela Fundação de Apoio à Pesquisa do Distrito-Federal (FAP-DF). O grande desafio a ser enfrentado pela Terracap, no entanto, será a construção e viabilização operacional do Lote 1 do BioTIC, o coração do complexo, onde se instalarão laboratórios e institutos de pesquisa, universidades e empresas âncoras ligadas, sobretudo, à bioindústria e a tecnologia da informação e da comunicação, que deram origem ao acrônimo do centro de investigação científica. A execução da tarefa prevê a constituição de um FII cujo principal ativo será o terreno de 958 mil metros quadrados destinados ao Lote 1, o correspondente a 93,08% da área total do BioTIC, que será administrado por uma sociedade de propósito específico (SPF) a ser criada pelo fundo.
“A intenção é que o Lote 1 já apresente boa taxa de ocupação passados oito anos do seu lançamento”, observa Veloso, que buscou inspiração no exterior para a formulação da proposta. “Algumas de nossas principais referências são o Research Triangle Park, dos Estados Unidos, o 22@Barcelona, da Espanha, e o britânico Oxford Science Park. São três polos de pesquisa bem-sucedidos que recorrem, em maior ou menor grau, aos Real Estate Investment Trusts, os REITs, como os FIIs são conhecidos no exterior.”
A Terracap já conta, entre seus parceiros no BioTIC, com o Banco do Brasil (BB) e o Banco de Brasília (BRB), que adquiriram os lotes 3 e 5 do complexo para a instalação de centros de processamento de dados, dos quais o do BB já se encontra em operação. Outros nomes do setor financeiro também estão no radar da agência de desenvolvimento, que realizou, em julho, um chamamento público para a o cadastramento de instituições especializadas em captação de recursos por meio de FIIs, fundos de investimento em participações (FIPs) e em direitos creditórios (FIDCs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e outras operações estruturadas.
“A próxima etapa, que terá início nos próximos meses, inclui uma série de apresentações pelo país, concentrando os esforços em construtoras e incorporadoras. A ideia é oferecer a esse público opções de imóveis built to suit, com perspectivas de locação de longo prazo”, informa Veloso, que já faz planos para o lançamento de outros FIIs. “A programação inclui, a médio prazo, a utilização de fundos imobiliários para erguer um shopping center no setor noroeste de Brasília e um bairro residencial.”

Ciência e pesquisa – Voltada, tal e qual o BioTIC, ao universo da ciência e pesquisa, a Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) é a mais nova integrante do clube de organismos públicos a demonstrar interesse por FIIs. Oito consórcios participaram, na segunda quinzena do último mês, de pregão eletrônico realizado pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para a escolha do responsável pela formulação de propostas de constituição de fundo de investimento imobiliário e de outorga de concessão de uso de imóveis da UFRJ, que terá de oferecer contrapartidas para as infraestruturas acadêmica e de assistência aos alunos. Constam do pacote dez terrenos e edifícios, com área total de 3993,8 mil metros quadrados, espalhados pelo campus da Cidade Universitária, na Ilha do Fundão, a zona sul e o centro da antiga capital federal. O grande destaque fica por conta do espaço ocupado, de 1967 a 2008, pela célebre casa de shows Canecão, no bairro de Botafogo, que soma 55 mil metros quadrados.
“As universidades públicas, de um modo geral, têm grande potencial no segmento de fundos imobiliários. Várias contam, por exemplo, com áreas rurais que podem vir a abrigar centros de distribuição de primeira linha”, comenta Lacerda, da Anbima, que considera um indiscutível avanço a abertura do setor estatal para os FIIs. “O poder público é obrigado a realizar licitações até mesmo para cuidar da manutenção de seus imóveis. A opção pelos fundos, além de propiciar receitas, facilita enormemente a gestão desses ativos e a tomada de decisões adequadas e no tempo correto.”

Ourinvest volta aos fundos imobiliários | Casa, uma das principais desbravadoras do segmento há mais de quinze anos, está de volta e atenta às mudanças trazidas pela 4.661

Importante player do mercado de securitização imobiliária, do qual se distanciou no final de 2011 ao vender para o BTG Pactual sua controlada Brazilian Finance and Real State (BFRE), o grupo Ourinvest está voltando com tudo para o segmento. Na verdade, essa volta começou a ocorrer há pouco mais de um ano, depois de cumprida a quarentena contratual de 36 meses estabelecida no contrato de venda da BFRE, mas ganhou visibilidade a partir de maio último com o lançamento do fundo Ourinvest Cyrela, no qual a Cyrela prestará assessoria à gestora no que se refere à análises e avaliações imobiliárias.Importante player do mercado de securitização imobiliária, do qual se distanciou no final de 2011 ao vender para o BTG Pactual sua controlada Brazilian Finance and Real State (BFRE), o grupo Ourinvest está voltando com tudo para o segmento. Na verdade, essa volta começou a ocorrer há pouco mais de um ano, depois de cumprida a quarentena contratual de 36 meses estabelecida no contrato de venda da BFRE, mas ganhou visibilidade a partir de maio último com o lançamento do fundo Ourinvest Cyrela, no qual a Cyrela prestará assessoria à gestora no que se refere à análises e avaliações imobiliárias.
“Trata-se, na verdade, de um fundo imobiliário multimercado”, explica o superintendente financeiro Alberto José Bianchi Alves referindo-se ao fundo. Segundo ele, embora o primeiro negócio seja um prédio na Tijuca, o fundo também pode investir em outros papéis e ativos, como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs), ações, debêntures, imóveis “built to suit” (BTS), lajes e cotas de sociedades de propósito específico (SPEs) “se enxergarmos oportunidades nessas áreas”. O objetivo de retorno do fundo é de 120% do CDI.
Além da carteira em parceria com a Cyrela, a Ouroinvest também faz a gestão dos fundos JPP e RE I, que juntos já somam R$ 200 milhões sob gestão no segmento imobiliário.
De acordo com Alves, as expectativas para o setor imobiliário são animadoras, principalmente por causa da queda da taxa de juros que tem acontecido nos últimos anos. “A taxa básica de juros pode até subir um pouco no próximo período, mas tudo indica que deve permanecer por bom tempo na casa de um dígito, o que soa como música aos ouvidos do mercado imobiliário. Além disso, há outros indicadores relevantes que já sinalizam uma retomada gradual dos negócios, como a recuperação dos aluguéis e a redução da vacância dos imóveis”, explica.

Resolução 4661 – No entanto, segundo ele, a notícia que mais tem animado o setor não veio de reações nos cenários micro ou macroeconômico, e sim de uma determinação definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Em 28 de maio, por meio da Resolução 4661, o CMN estabeleceu o prazo limite de 12 anos para que os fundos de pensão coloquem um ponto final em aplicações diretas em imóveis.
Segundo Alves, desde então a movimentação no setor tem sido bastante intensa. A Ourinvest é uma das gestoras que tem sido bastante procurada pelas fundações, interessadas em avaliar as melhores alternativas para se livrarem de patrimônios imobiliários físicos, seja através de vendas ou da montagem de fundos imobiliários exclusivos. “É uma experiência nova para nós, pois nunca havíamos trabalhado de forma intensa com esse público”, explica Alves.
Segundo dados da Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc), os investimentos das fundações de previdência fechada em imóveis somavam R$ 31,7 bilhões ao final do primeiro trimestre do ano, correspondendo a 3,84% dos ativos totais do sistema. Na avaliação de Alves, contudo, boa parte das carteiras imobiliárias das fundações apresenta problemas, como aluguéis defasados, administrações precárias e reduzidas taxas de ocupação. “Já estamos prestando consultoria a algumas fundações”, explica sem no entanto nominá-las. “Nos casos que estamos dando consultoria, o diagnóstico é de carregamento por mais algum tempo e o retrofit”, observa.
Alves acredita que o mercado lançará produtos específicos para que os fundos de pensão possam trocar, de forma paulatina, suas posições em imóveis por cotas de fundos imobiliários. A previsão é de que algumas novidades com esse perfil surjam já a partir do primeiro semestre do próximo ano. “A intenção é montar carteiras recheadas com boas opções de “built to suit” para os investidores institucionais “, comenta Alves.

Residenciais – A Ourinvest, com larga experiência na gestão de fundos lastreados em lajes corporativas, centros de distribuição, hotéis e shopping centers, prepara sua estreia no segmento residencial. O responsável por esse novo foco de negócios do grupo é Rossano Nonino, executivo que tinha se desligado do grupo seis anos atrás e voltou neste ano como diretor da área financeira e imobiliária. Nonino foi diretor da BFRE até 2012, quando a Ourinvest vendeu essa empresa para o BTG Pactual, tendo então criado a Gávea Real Estate, divisão de investimentos imobiliários da Gávea Asset. Quando a Gávea foi vendida para o JP Morgan a área de investimentos seguiu junto, mas no final do ano passado, quando a JP Morgan anunciou sua decisão de abandonar a atividade de gestão no Brasil, Nonino negociou a transferência dos três fundos imobiliários da casa para a Ourinvest.
São dois fundos voltados a investidores institucionais, o Reico GIF e o Real State JV II, somando R$ 900 milhões aplicados no Brasil, e um terceiro, o Real State JV II, em processo de estruturação e com R$ 173 milhões já captados até o momento. “O Reico GIF investiu parte de seus recursos em uma ação do programa Minha Casa Minha Vida, em São Paulo, e o Real State JV II já contabiliza aplicações em dois projetos residenciais, em Goiânia e Belo Horizonte, além de galpões de logística no Rio de Janeiro e empreendimento comercial em Brasília”, conta Nonino.
Esses três fundos foram incorporados à recém-constituída Ourinvest Real State, da qual a Ourinvest Participações detém 70% e a REICO Consultoria e Investimentos, controlada por Nonino, 11%. Ainda em processo de montagem, a nova plataforma ganhará, nas próximas semanas um site próprio e alinhado com o da controladora “A experiência com imóveis residenciais adquirida na estruturação do Reico GIF e do Real State JV II servirá de referência para a formatação de carteiras com imóveis residenciais voltadas aos fundos de pensão brasileiros”, diz Nonino.