Adequando as carteiras às novas regras da 4.661
Fundações Itaú e Cesp reduzem carteira imobiliária, mas Fapes cogita até aumentar

Uma das principais alterações trazidas pela Resolução 4.661, que rege os investimentos dos fundos de pensão, é a exigência para que eles vendam seus imóveis em carteira ou os transfiram para fundos imobiliários em um prazo de até doze anos. Algumas entidades, como Fundação Itaú e Funcesp, no entanto, já vinham realizando movimentos nesse sentido mesmo antes da publicação da resolução, seja pela preocupação com a liquidez, que inclusive foi a principal razão considerada pelo órgão regulador para estabelecer a medida, seja pelo bom rendimento já entregue pelo investimento nos últimos anos. Já a Fapes, ao contrário, não descarta até aumentar sua exposição ao nicho desde que encontre bons ativos dentro dos fundos imobiliários.

A carteira imobiliária da Fundação Itaú Unibanco soma cerca de R$ 500 milhões, distribuída em aproximadamente 50 imóveis, mas não representa sequer 2% dentro do Patrimônio Líquido total de aproximadamente R$ 30 bilhões. O diretor de investimentos do fundo de pensão, Pedro Boainain, explica que 90% dessa carteira é formada por agências bancárias do próprio Itaú. Ele conta que a fundação começou há cerca de quatro anos o movimento de redução de seu portfólio imobiliário, que era de R$ 700 milhões antes de ter início essa estratégia.
“Nosso ALM já vinha indicando a necessidade de nos desfazermos dos imóveis para fazer frente aos pagamentos de benefícios nos próximos anos”, fala Boainain. O duration médio do passivo da Fundação Itaú é de onze anos, bem próximo do limite de doze anos estabelecido pela 4.661 para que as entidades se desfaçam de seus imóveis ou os transfiram para fundos. “A nova resolução vem de encontro ao que nós já vínhamos pensando”. Em termos gerais, diz o dirigente, a maior parte da indústria de previdência complementar fechada também tem um prazo médio de duration ao redor dos doze anos, fato que ele acredita que deve ter sido levado em consideração pelo regulador ao estipular o prazo para a mudança. “Qualquer fundação com uma estratégia de investimento bem organizada certamente já tinha um plano de desmobilização de seus imóveis mesmo antes da resolução”.
Segundo o dirigente, nos próximos anos a intenção é prosseguir com a redução da carteira de imóveis, desde que os preços ofertados pelos possíveis compradores estejam em linha com o estipulado pela fundação. “Se não conseguirmos vender a um preço adequado vamos manter os imóveis em carteira e eventualmente colocar em um fundo exclusivo”, fala Boainain.
O diretor conta que parte dos imóveis sob posse da entidade são agências bancárias antigas, de espaço elevado, o que dificulta a venda para outras instituições financeiras que queiram manter o mesmo modelo de negócio. “Temos feito transações com inquilinos como grandes redes varejistas, fast foods e drogarias”, diz o profissional. Ele afirma que, mesmo durante o período de recessão dos últimos dois anos, a fundação conseguiu vender seus imóveis por preços acima do valor que considerava justo.
Boainain afirma que a carteira imobiliária da Fundação Itaú tem apresentado rendimento nos últimos anos próximo de inflação mais 8%, superior portanto à meta atuarial. Contudo, além da indicação do ALM da necessidade de vender os imóveis para fazer frente aos passivos, o diretor de investimentos comenta que o trabalho que a entidade precisa empregar para fazer a gestão dos imóveis não condiz com as prioridades da casa.
Boainain cita ainda outro fator que tem contribuído para que a fundação busque a redução da sua carteira imobiliária: o risco. Segundo ele, diante do novo modelo que tem sido adotado por boa parte das instituições financeiras, de ter menos e menores agências, a devolução dos imóveis por parte dos inquilinos tem sido cada vez mais frequente.

Shoppings – Já a Funcesp conta com uma carteira de imóveis de aproximadamente R$ 800 milhões, o que representa apenas 2,9% dentro de seu Patrimônio Líquido (PL) de R$ 28 bilhões. O diretor de investimentos, Jorge Simino, conta que a exigência trazida pela Resolução 4.661 quanto às alterações na carteira imobiliária não tem gerado preocupação para o fundo de pensão.
“Da nossa carteira de imóveis, cerca de 70% são participações em shoppings da capital paulista, com boa liquidez se compararmos com outros investimentos do segmento”, afirma Simino. “Se recebermos propostas que entendemos serem justas, vendemos nossas participações”, acrescenta o diretor. Ele diz também que mesmo antes da Resolução a entidade já vinha avaliando a alienação de suas alocações imobiliárias, dada a boa rentabilidade entregue nos últimos anos. Segundo o dirigente, uma das participações imobiliárias da Funcesp rendeu cerca de 8 vezes a meta atuarial nos últimos dezoito anos, enquanto outras duas renderam 6 vezes a meta no período. “Olhando para frente não esperamos que essas rentabilidades voltem a se repetir”.Simino avalia ainda como razoável o prazo de doze anos estabelecido na Resolução, horizonte que não obrigará ninguém a fazer um movimento abrupto em condições de mercado desfavoráveis. Mesmo porque, lembra o diretor, no curto prazo a volatilidade do mercado deve ser bastante alta com as eleições, a alta dos juros pelo Fed e a guerra comercial, o que não deve formar um ambiente dos mais favoráveis para a realização de grandes negócios. “Se esses elementos se combinarem de forma negativa nossa situação vai ficar muito ruim”.

Aquisições – A Fapes, por sua vez, tem um patrimônio total próximo a R$ 11 bilhões e cerca de 8% - quase R$ 900 milhões - estão investidos diretamente em imóveis, ficando próxima ao limite da regulação atual. Destes 8% atuais, cerca de 65% também estão alocados em shopping centers (Barra Shopping e Morumbi Shopping). O restante está alocado em salas comerciais e galpões logísticos.

“Estávamos confortáveis com essa carteira, temos ativos maduros, que pagam yields muito estáveis, e por isso não teríamos razão para mudar”, afirma o diretor financeiro e de investimentos da Fapes, Victor Guilherme Tito, que lembra ainda do possível aumento de custos às entidades que vierem a alienar seus imóveis por conta da tributação via Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Tito calcula que uma eventual venda da maior participação imobiliária da Fapes, no Barra Shopping, teria uma incidência de imposto de 3% sobre o valor total da operação.
“O lado bom da exigência trazida pela Resolução é que, se encontrarmos nos fundos imobiliários do mercado ativos maduros como estes que já temos em carteira, poderemos aumentar nossa parcela de investimento no segmento imobiliário”, pondera o dirigente. Ele acrescenta que ainda não há decisão sobre vender os ativos ou aderir 

aos fundos, “até porque o horizonte para essa tomada de decisão é longo. Neste período poderemos até mesmo constituir um fundo imobiliário exclusivo ou trocar nossos ativos por quotas de algum fundo já constituído”.
Segundo o diretor, a Fapes gosta de imóveis que já sejam maduros, e que não obriguem a entidade a se debruçar na gestão do ativo. “Somos investidores financeiros, não queremos ter uma equipe grande para fazer uma gestão próxima da carteira de imóveis”.