Ourinvest volta aos fundos imobiliários
Gestora está de volta ao segmento e busca aproveitar oportunidades criadas pela 4.661

Importante player do mercado de securitização imobiliária, do qual se distanciou no final de 2011 ao vender para o BTG Pactual sua controlada Brazilian Finance and Real State (BFRE), o grupo Ourinvest está voltando com tudo para o segmento. Na verdade, essa volta começou a ocorrer há pouco mais de um ano, depois de cumprida a quarentena contratual de 36 meses estabelecida no contrato de venda da BFRE, mas ganhou visibilidade a partir de maio último com o lançamento do fundo Ourinvest Cyrela, no qual a Cyrela prestará assessoria à gestora no que se refere à análises e avaliações imobiliárias.Importante player do mercado de securitização imobiliária, do qual se distanciou no final de 2011 ao vender para o BTG Pactual sua controlada Brazilian Finance and Real State (BFRE), o grupo Ourinvest está voltando com tudo para o segmento. Na verdade, essa volta começou a ocorrer há pouco mais de um ano, depois de cumprida a quarentena contratual de 36 meses estabelecida no contrato de venda da BFRE, mas ganhou visibilidade a partir de maio último com o lançamento do fundo Ourinvest Cyrela, no qual a Cyrela prestará assessoria à gestora no que se refere à análises e avaliações imobiliárias.
“Trata-se, na verdade, de um fundo imobiliário multimercado”, explica o superintendente financeiro Alberto José Bianchi Alves referindo-se ao fundo. Segundo ele, embora o primeiro negócio seja um prédio na Tijuca, o fundo também pode investir em outros papéis e ativos, como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs), ações, debêntures, imóveis “built to suit” (BTS), lajes e cotas de sociedades de propósito específico (SPEs) “se enxergarmos oportunidades nessas áreas”. O objetivo de retorno do fundo é de 120% do CDI.
Além da carteira em parceria com a Cyrela, a Ouroinvest também faz a gestão dos fundos JPP e RE I, que juntos já somam R$ 200 milhões sob gestão no segmento imobiliário.
De acordo com Alves, as expectativas para o setor imobiliário são animadoras, principalmente por causa da queda da taxa de juros que tem acontecido nos últimos anos. “A taxa básica de juros pode até subir um pouco no próximo período, mas tudo indica que deve permanecer por bom tempo na casa de um dígito, o que soa como música aos ouvidos do mercado imobiliário. Além disso, há outros indicadores relevantes que já sinalizam uma retomada gradual dos negócios, como a recuperação dos aluguéis e a redução da vacância dos imóveis”, explica.

Resolução 4661 – No entanto, segundo ele, a notícia que mais tem animado o setor não veio de reações nos cenários micro ou macroeconômico, e sim de uma determinação definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Em 28 de maio, por meio da Resolução 4661, o CMN estabeleceu o prazo limite de 12 anos para que os fundos de pensão coloquem um ponto final em aplicações diretas em imóveis.
Segundo Alves, desde então a movimentação no setor tem sido bastante intensa. A Ourinvest é uma das gestoras que tem sido bastante procurada pelas fundações, interessadas em avaliar as melhores alternativas para se livrarem de patrimônios imobiliários físicos, seja através de vendas ou da montagem de fundos imobiliários exclusivos. “É uma experiência nova para nós, pois nunca havíamos trabalhado de forma intensa com esse público”, explica Alves.
Segundo dados da Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc), os investimentos das fundações de previdência fechada em imóveis somavam R$ 31,7 bilhões ao final do primeiro trimestre do ano, correspondendo a 3,84% dos ativos totais do sistema. Na avaliação de Alves, contudo, boa parte das carteiras imobiliárias das fundações apresenta problemas, como aluguéis defasados, administrações precárias e reduzidas taxas de ocupação. “Já estamos prestando consultoria a algumas fundações”, explica sem no entanto nominá-las. “Nos casos que estamos dando consultoria, o diagnóstico é de carregamento por mais algum tempo e o retrofit”, observa.
Alves acredita que o mercado lançará produtos específicos para que os fundos de pensão possam trocar, de forma paulatina, suas posições em imóveis por cotas de fundos imobiliários. A previsão é de que algumas novidades com esse perfil surjam já a partir do primeiro semestre do próximo ano. “A intenção é montar carteiras recheadas com boas opções de “built to suit” para os investidores institucionais “, comenta Alves.

Residenciais – A Ourinvest, com larga experiência na gestão de fundos lastreados em lajes corporativas, centros de distribuição, hotéis e shopping centers, prepara sua estreia no segmento residencial. O responsável por esse novo foco de negócios do grupo é Rossano Nonino, executivo que tinha se desligado do grupo seis anos atrás e voltou neste ano como diretor da área financeira e imobiliária. Nonino foi diretor da BFRE até 2012, quando a Ourinvest vendeu essa empresa para o BTG Pactual, tendo então criado a Gávea Real Estate, divisão de investimentos imobiliários da Gávea Asset. Quando a Gávea foi vendida para o JP Morgan a área de investimentos seguiu junto, mas no final do ano passado, quando a JP Morgan anunciou sua decisão de abandonar a atividade de gestão no Brasil, Nonino negociou a transferência dos três fundos imobiliários da casa para a Ourinvest.
São dois fundos voltados a investidores institucionais, o Reico GIF e o Real State JV II, somando R$ 900 milhões aplicados no Brasil, e um terceiro, o Real State JV II, em processo de estruturação e com R$ 173 milhões já captados até o momento. “O Reico GIF investiu parte de seus recursos em uma ação do programa Minha Casa Minha Vida, em São Paulo, e o Real State JV II já contabiliza aplicações em dois projetos residenciais, em Goiânia e Belo Horizonte, além de galpões de logística no Rio de Janeiro e empreendimento comercial em Brasília”, conta Nonino.
Esses três fundos foram incorporados à recém-constituída Ourinvest Real State, da qual a Ourinvest Participações detém 70% e a REICO Consultoria e Investimentos, controlada por Nonino, 11%. Ainda em processo de montagem, a nova plataforma ganhará, nas próximas semanas um site próprio e alinhado com o da controladora “A experiência com imóveis residenciais adquirida na estruturação do Reico GIF e do Real State JV II servirá de referência para a formatação de carteiras com imóveis residenciais voltadas aos fundos de pensão brasileiros”, diz Nonino.