Governo federal prepara fundo imobiliário
Projeto da Secretaria de Patrimônio da União conta com a assessoria da CPP

A exemplo dos governos estaduais de São Paulo, Piauí, Distrito Federal, além da capital paulista, também o governo federal está às voltas com a montagem de um fundo de investimento imobiliário (FII) ancorado em ativos próprios. O projeto, que está na pauta do Ministério do Planejamento, Gestão e Desenvolvimento (MPGD) desde a temporada passada, começou a ganhar contornos mais nítidos no segundo bimestre do ano. O primeiro passo foi um acordo de cooperação técnica firmado, no fim de abril, entre a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), subordinada ao MPGD, e a Companhia Paulista de Participações (CPP), estatal encarregada da constituição do FII do Estado de São Paulo.
“A CPP saiu na frente e está colhendo os frutos. Realizou um trabalho consistente de implementação de um instrumento que vai lhe permitir monetizar a sua expressiva carteira de ativos imobiliários e agora começa a repassar essa experiência a outras instâncias do setor público”, comenta Reinaldo Lacerda, presidente do comitê de produtos imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Sob a orientação da CPP, a SPU acelerou os trabalhos de criação do fundo imobiliário. Em 4 de maio, por meio da Portaria 4.816, o órgão formou uma equipe, chefiada por Janio Carlos Endo Macedo, assessor especial do ministro Esteves Pedro Colnago Júnior, titular do MPGD, cuja missão, com prazo até fevereiro do próximo ano, será formatar o processo de contratação de serviços técnicos especializados para a estruturação, administração, custódia e operação de um fundo que será lastreado com uma parcela dos 677 mil imóveis da União sob a tutela da SPU.
“A equipe tem atuado por meio de estudos e pesquisas para preparar a consulta pública sobre o fundo de investimento. Desde o início dos trabalhos, foram assinados acordos de cooperação técnica com a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil para elaboração da proposta de estruturação de fundos e avaliação técnica para definir a melhor estrutura de modelagem”, informou a SPU.
A expectativa, segundo a SPU, é de que até dezembro a tarefa seja finalizada. A composição da carteira, ainda a ser definida, seguirá os parâmetros estabelecidos pela Lei 13.240, de dezembro de 2015, que dispõe sobre a administração, alienação, transferência de gestão de imóveis da União e o seu uso para a constituição de fundos de investimento. A regra só não se aplica a ativos geridos pelo Ministério das Relações Exteriores, Ministério da Defesa, comandos do Exército, Marinha e Aeronáutica, e imóveis situados na faixa de fronteira, a até 150 quilômetros dos limites do território nacional, e em algumas áreas litorâneas.
O patrimônio imobiliário da União somava R$ 1,049 trilhão em 2017, valor 25,13% superior ao registrado no ano anterior de acordo com as demonstrações elaboradas pela Secretaria do Tesouro Nacional. As primeiras posições no ranking estatal eram ocupadas pelo Ministério dos Transportes com 22,37% do total, Ministério da Defesa com 22,20% e Presidência da República com 18,80%. A seguir vinham as pastas do Planejamento, Justiça e Educação, com respectivamente 14,03%, 9,62% e 5,29% do total. Mais indicados para processos de monetização, por não estarem em uso pela máquina pública, as áreas pertencentes diretamente ao Estado estavam avaliados em 214,972 bilhões em 2017, uma alta de 222,48%em relação a 2016.
“A adesão do setor público aos fundos imobiliários, a União em particular, e a Resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional que estabelece o fim dos investimentos diretos dos fundos de pensão em imóveis no prazo de 12 anos, abre novas e excelentes perspectivas para este segmento”, analisa Lacerda. “Os fundos de imóveis devem ganhar musculatura de forma intensa nos próximos anos, à medida que o mercado imobiliário retomar o crescimento.”
Ditada por problemas de caixa, a opção da esfera estatal pelos FIIs, na avaliação do dirigente da Anbima, pode, a médio e longo prazo, atuar como um forte preventivo contra crises fiscais. O que se propõe é a transformação de um patrimônio imobiliário expressivo, sem paralelo na iniciativa privada, e em grande parte subutilizado em fonte permanente de receitas. “É possível, inclusive, utilizar os fundos imobiliários para colocar um ponto final nos déficits da previdência social e dos regimes próprios de previdência dos servidores públicos”, diz ele.