A readequação da carteira imobiliária da Funcef é um dos principais desafios colocados à fundação dos empregados da Caixa Econômica Federal para este ano. A mudança começou a ser implementada ainda antes das novas regras trazidas pela Resolução 4.661 e ganhou corpo em julho de 2020, com a definição do plano de investimentos e desinvestimentos em imóveis. Neste ano de 2021, por conta da baixa rentabilidade alcançada pela carteira no ano passado, a mudança ganha velocidade total.
No ano passado, a carteira de imóveis da fundação atingiu rentabilidade de apenas 1,75% frente à meta atuarial de 10,19% (INPC mais 4,5 pp), abalada principalmente pelas perdas de renda em setores como os de shopping centers e de hotéis, além dos edifícios corporativos. “Apesar disso, a carteira pode ser considerada resiliente diante do desempenho do Ifix (índice de FIIs negociados em bolsa), que teve retorno negativo de 10,2% no ano”, avalia o diretor de participações societárias e imobiliárias da Funcef, Wagner Duduch.
O pano de fundo da reestruturação da carteira será a alienação, ao longo dos próximos quatro anos, de R$ 2,8 bilhões ou aproximadamente 50% da carteira atual de imóveis da Funcef, que é de R$ 5,9 bilhões e envolve 94 ativos, dos quais 40 representam agências bancárias.
“O plano de readequação envolve tanto os edifícios corporativos quanto shoppings e hotéis, entre outros, mas, apesar da crise que atingiu o setor de shoppings, continuamos a acreditar nesse segmento já que sua recuperação nos grandes centros urbanos tem sido mais rápida do que o esperado, explica Duduch. A entidade tem hoje em carteira investimentos em 16 shoppings, equivalentes a um volume de R$ 2 bilhões, e entende que alocar nesses ativos exigirá maior cuidado na seleção regional dos imóveis. No caso dos hotéis, a atratividade já não é mais tão interessante, admite Duduch.
O segmento de lajes corporativas segue atraente por ter mostrado maior resiliência e capacidade de recuperação rápida, afirma o diretor. O programa de alienação de ativos da Funcef será executado em ondas, começando em 2021 para ser concluído até 2024 e vai começar pelos edifícios comerciais, seguidos pelos hotéis. No caso das 40 agências, a entidade ainda estuda qual será o melhor caminho e uma das alternativas seria transformar os imóveis em ativos de FIIs
“Ao mesmo tempo, queremos concentrar os ativos em regiões que tenham melhor potencial, e renova-los de acordo com a idade dos imóveis; precisamos ser mais ativos na gestão de imóveis porque os centros de atratividade mudaram a partir da pandemia”, diz Duduch. Ele destaca a importância dos galpões logísticos e de armazenagem para o setor de e-commerce, que ganharam relevância na carteira imobiliária da fundação.
Além disso, a Funcef estabeleceu um pipeline de R$ 785 milhões em dinheiro novo para investir este ano em FIIs, veículos que ganharam gerência específica dentro da gerência imobiliária. “A intenção é alocar em estratégias mais líquidas de entrada e saída. Os FIIs têm despertado maior apetite dos fundos de pensão e são veículos interessantes para se movimentar em direção aos vários setores da economia, mas, embora haja agora mais técnica e racionalidade, esse ainda é um mercado em desenvolvimento”, pondera o diretor.
