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Antecipando-se ao prazo final
Por meio de estratégias diretas de vendas e leilões, entidades de previdência fechada começam a enxugar as suas carteiras imobiliárias

Edição 336

Sob a pressão da Resolução 4.661, que determina que as Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPCs) devem zerar seus investimentos diretos em imóveis até o final da década, várias fundações estão colocando de pé estratégias para vender parte desses ativos, antecipando-se ao prazo final definido pela legislação. Algumas já conseguiram fechar negócios, como é o caso da Desban, Elos, Forluz e Previ, enquanto outras ainda trabalham na implementação dos planos de desinvestimento no segmento, como a Funcef, Petros e Real Grandeza.
Desde o final do ano passado a Previ já vendeu participações em dois shoppings centers. Em outubro do ano passado o fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil desfez-se de uma participação de 20% que mantinha no RibeirãoShopping, empreendimento localizado na cidade de Ribeirão Preto (SP), pelo valor de R$ 150,60 milhões pagos à vista e um adicional condicionado ao atingimento de determinadas metas nos próximos três anos. Mais recentemente, em maio deste ano, a fundação vendeu a loja âncora do Shopping Guararapes, no Recife (PE), que estava alugada ao Supermercado BomPreço, pelo valor de R$ 52,30 milhões à vista.
A Desban, fundo de pensão dos funcionários do Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais, também se desfez de uma torre do Hospital Lifecenter e outras duas lojas no mesmo complexo de saúde, localizado em Belo Horizonte (MG), pelo valor total de R$ 16,44 milhões no final do ano passado. E a Forluz, fundo de pensão dos funcionários da Cemig, vendeu há pouco mais de um mês uma participação de 30% no imóvel que abriga o Hospital Lifecenter, pelo valor de R$ 33,2 milhões pagos à vista, para a própria locatária, a Lifecenter Sistemas de Saúde.

A Fundação Elos, dos funcionários da Eletrosul e Engie Brasil, foi outra que conseguiu vender seu principal ativo imobiliário, um complexo de escritórios instalado em um terreno com cerca de 50 hectares em São José (SC), na região metropolitana de Florianópolis. A venda foi feita para uma de suas próprias patrocinadoras, a Eletrosul, que exerceu o direito de preferência para ficar com o imóvel que havia sido ofertado em leilão e arrematado na terceira rodada em um lance de R$ 32,25 milhões. Mas como a patrocinadora tinha o direito de preferência, desde que equiparasse o valor ofertado, acabou ficando com o imóvel que ocupava como locatária e já pagou 55% à vista, dividindo o restante do valor em 12 parcelas. “Ficamos satisfeitos, pois o valor de R$ 32,25 milhões empata com o valor que consta no laudo de avaliação”, diz diretor administrativo e financeiro Rafael Judar Vicchini.
A primeira tentativa de vender o imóvel em leilão ocorreu em março do ano passado, com um lance mínimo de R$ 56 milhões estipulado pela fundação, mas não houve uma única oferta. Em novembro do ano passado a fundação fez um corte de 16% no valor mínimo e tentou um segundo leilão, mas nem assim apareceu interessado. A terceira tentativa foi em março último, com uma redução de 42,4% no preço mínimo, quando recebeu a oferta de R$ 32,25 milhões. A patrocinadora tinha, entretanto, um prazo de 30 dias para exercer o direito de preferência, o que acabou fazendo e levando o empreendimento.
“Foi um bom negócio para nós. O imóvel representava riscos ambientais, já que constatamos, por meio de estudo encomendado a uma consultoria especializada, a existência de nascentes de água no local”, assinala Vicchini. “Além disso, também estávamos preocupados com a prefeitura de São José, que chegou a anunciar planos de desapropriação parcial da área”, diz.
A entidade tem em sua carteira imobiliária dois outros ativos imobiliários, dos quais pretende também se desfazer, que são a sede que ocupa em Florianópolis (SC), avaliada em R$ 7 milhões, e várias salas numa torre do Edifício Século XXI, em Curitiba (PR), com valor aproximado de R$ 26 milhões. A intenção da Elos é vender esses bens para se adequar à Resolução 4.661 e, também, garantir pagamentos aos assistidos de dois de seus planos de Benefício Definido (BD).

Outra às voltas com vendas imobiliárias é a Petros, dos funcionários da Petrobras. Com uma carteira imobiliária de R$ 3,68 bilhões, a entidade colocou à venda um pacote que inclui lajes e salas em seis torres comerciais no Rio de Janeiro, Distrito Federal e em São Paulo, um condomínio logístico e industrial em São José dos Pinhais (PR) e um galpão comercial em Salvador. Além disso, acrescentou à lista, mais recentemente, o Edifício Petros, localizado no centro do Rio, que até há poucos meses abrigava a sede da entidade — em setembro do ano passado a fundação mudou-se para o Edifício Porto Brasilis, também de sua propriedade. “Nosso objetivo é desinvestir em ativos pulverizados, não adequados para um investidor do porte da Petros, e focar em imóveis que proporcionem maiores taxas de retorno”, diz a gerente de gestão de imóveis Cláudia Veloso.
Entre março e novembro do ano passado a fundação conseguiu embolsar, em leilões, o montante de R$ 4,8 milhões, 10% a mais do que os lances mínimos estipulados. E em abril último recebeu uma proposta para venda da sua participação no espaço ocupado por um hipermercado no shopping Del Rey, em Belo Horizonte (MG), cujo valor é estimado em R$ 10,7 milhões. Mas o atual inquilino tem o direito de preferência, caso resolva ficar com o imóvel por valor equivalente à proposta. “Após período de divulgação no site e do direito de preferência, encaminharemos a proposta à apreciação das instâncias deliberativas da Petros”, diz Cláudia.

Além disso, a fundação vem se dedicando à estruturação de fundos imobiliários para os quais serão transferidos alguns ativos mais rentáveis da carteira imobiliária. O trabalho é executado pelo Setor de Gestão de Imóveis (SGI), constituído há dois anos na esfera da diretoria de investimentos. “O SGI garantiu maior agilidade e eficiência à nossa atuação no segmento, que passou a ser pautada por um acompanhamento mais intenso dos principais players do mercado, com os quais estreitamos contatos”, assinala a executiva.
Paralelamente, a Petros tem atuado para maximizar os resultados da carteira de imóveis, usando inclusive ferramentas de marketing, como tours virtuais nos ativos, para facilitar a assinatura de contratos de locação. Em 2020, foram firmados 14 novos contratos, envolvendo cerca de 50 mil metros quadrados locados, que proporcionaram uma redução de nove pontos percentuais no índice de vacância da carteira de imóveis da casa.

Também a Funcef quer reduzir sua participação no segmento imobiliário. Além da pressão da Resolução 4661, a fundação sente também o peso da baixa rentabilidade apresentada pela carteira de imóveis no ano passado, que rendeu apenas 1,75% frente à meta atuarial de 10,19%, decorrrentes da vacância e renegociação de contratos em shopping centers, hotéis e edifícios corporativos por causa da Covid-19. A entidade pretende vender, ao longo dos próximos quatro anos, 50% da carteira atual de imóveis, envolvendo 94 ativos, dos quais 40 são agências bancárias.
“O plano de readequação envolve tanto os edifícios corporativos quanto shoppings e hotéis, entre outros, explica o ex-diretor de participações da entidade, Wagner Duduch, em entrevista à Investidor Institucional antes de deixar a entidade. A carteira imobiliária total é de R$ 5,9 bilhões e a Funcef quer vender R$ 2,8 bilhões.

Já o caso de três torres de escritórios que a fundação Real Grandeza alugava para sua patrocinadora Furnas desde o início da década de 1970 é mais complicado. Locatária de 100% do imóvel, localizado no bairro carioca de Botafogo, Furnas começou a deixar o complexo em outubro de 2019 e concluiu a mudança para sua nova sede em setembro do ano passado, deixando pendências com a locadora que envolvem desde questões contratuais até desacordos em relação a pagamentos remanescentes.
A FRG já entrou na Justiça em busca de solução para essas pendências, mas paralelamente tem que resolver o que fará com as três torres que ficaram vagas, avaliadas em R$ 436,92 milhões, o equivalente a 73,5% da carteira imobiliária da fundação. Segundo a diretora de investimentos da entidade, Patrícia Queiroz, as duas possibilidades que estão sendo consideradas são a venda e a busca de novos inquilinos, nesse caso evitando um locador único.
A FRG contratou uma consultoria para ajudá-la na tomada da decisão, a qual deve apresentar suas conclusões nas próximas semanas. Aliás, já havia contratado anteriormente, quando a patrocinadora havia anunciado a intenção de mudar, mas o diagnóstico que deveria ser apresentado no início de 2020 nem foi entregue devido à reviravolta do mercado causada pela Covid-19 “Quando o trabalho se encontrava em fase final de elaboração, veio a pandemia da Covid-19, que derrubou os preços dos imóveis”, conta Patrícia. “Tivemos, então, de encomendar um novo estudo, condizente com o cenário pós-pandemia, que deve ser entregue pela consultoria nas próximas semanas.”