Mainnav

Setor segue com força
Apesar da queda do IFIX no ano, os fundos imobiliários registram volumes de negócios e ofertas públicas superiores aos do período pré-Covid-19

Edição 331

A desvalorização de 12,17% do índice de fundos de investimento imobiliários da B3, o IFIX, acumulada entre janeiro e novembro, não reduziu o apetite do mercado por essa classe de fundos. Apesar dos percalços causados pela pandemia da Covid-19, o volume diário de negociações dos FIIs listados na bolsa atingiu a média de R$ 213 milhões em outubro, 63,4% acima do movimento verificado em 2019, e as ofertas públicas de cotas de fundos seguem a todo vapor. No fim de novembro, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mantinha sob análise 22 operações no valor de R$ 4,07 bilhões. No acumulado do ano, a autarquia contabilizava 22 concessões de registros, com um total de R$ 22,04 bilhões, valor 5,20% superior aos 11 primeiros meses de 2019.
“Com a Selic no menor patamar da história, os fundos imobiliários vivem o seu segundo grande momento na década, atraindo em escala crescente investidores que buscam opções de risco com volatilidade inferior à da renda variável”, comenta Alexandre Rodrigues de Oliveira, sócio da Rio Bravo Investimentos. “O mercado cresceu e ganhou sofisticação. Os fundos monoativos cederam espaço a veículos temáticos, lastreados em tijolos, títulos ou fundos de fundos.”
Atuante no segmento desde 1995, a gestora aproveita a maré favorável para reforçar a sua grade de FIIs, que soma cerca de 30 itens. Além de um fundo em análise na CVM, ela já realizou duas ofertas neste ano, incluindo um IPO deflagrado em agosto que pretende captar R$ 200 milhões. Do total, R$ 157,86 milhões já foram comprometidos com a aquisição de 396 apartamentos em dois projetos da Urbic e um da Cyrela em São Paulo, ainda em obras. “Adquirimos antecipadamente entre 51% e 99% das unidades. Isso nos assegurou condições vantajosas nas negociações, já que as incorporadoras puderam reduzir de forma sensível gastos previstos com marketing e estratégias de vendas”, diz Oliveira.
Como os apartamentos serão oferecidos preferencialmente para locação, a Rio Bravo também garantiu, com a sua posição majoritária, poder de decisão nas assembleias e condições para implantar um padrão profissional na administração dos três condomínios. Para vencer as resistências dos investidores a entrar num FII em desenvolvimento, garantiu aos cotistas o direito a uma renda mensal. “A captação segue firme, já ultrapassou a marca de R$ 100 milhões”, diz Oliveira.

Em operação há apenas dez meses, a Riza Asset se destaca pela originalidade das teses de investimento de seus FIIs. O Terrax, fundo que recebeu em setembro o sinal verde da CVM para realizar a sua oferta pública inicial, de R$ 750 milhões, adquire áreas de cultivo de soja, milho e algodão no Norte, Nordeste e Centro-Oeste e as aluga, por longo prazo, aos seus ex-proprietários oferecendo-lhes preferência em eventuais recompras futuras.
“Garantimos liquidez a produtores agrícolas detentores de bons ativos, evitando que eles se endividem com bancos”, diz o CEO e fundador Daniel Lemos, que acumula passagens, entre outras instituições, por Banco Pactual, Credit Suisse Hedging-Griffo e XP Investimentos. “Captamos cerca de R$ 500 milhões no IPO e estamos concluindo a alocação dos recursos.”
Para o início do próximo ano, a gestora prepara uma nova oferta restrita de cotas do Arctium, que serviu de inspiração para o Terrax. Com um patrimônio líquido ao redor de R$ 23 milhões, o fundo se dedica à compra de imóveis comerciais, logísticos e industriais e à locação destes, por períodos de três a dez anos, aos antigos donos, que também têm direito à preferência em eventuais reaquisições. Sua tacada mais recente, no fim de novembro, foi a aquisição de um galpão industrial em Goiânia por R$ 15,5 milhões. O imóvel, o terceiro arrematado pelo fundo, era e continua ocupado por uma fábrica de embalagens, que passou de proprietária a locatária. “Os contratos de locação do Arctium são indexados pelo IPCA”, diz Lemos. “O fundo retomou as operações em março e acumulava, até outubro, um ganho no ano de 10,45%.”

Outra que tem trazido novidades ao mercado é a RBR Asset Management, gestora paulista com cerca de R$ 5 bilhões sob gestão, que registrou três fundos com lastro imobiliário só neste segundo semestre. O destaque fica por conta do Real Estate Global FIA, lançado há três meses em conjunto com a Vitreo, que se propõe a aplicar entre 70% e 80% de seus recursos em ações de ativos imobiliários dos Estados Unidos, os chamados real estate investment trusts (REITs). “A bem-sucedida experiência do nosso clube de investimentos em imóveis em Nova York, o Club1, nos estimulou a desenvolver, em parceria com a Vitreo, o Real Estate Global”, conta o CEO Ricardo Almendra.
O fundo, que registrava captação de R$ 10 milhões no início de novembro, chegou ao mercado local num momento em que nos Estados Unidos o índice MSCI US REIT acumulava desvalorização de 12% no ano. Na avaliação de Almendra, além dessa oportunidade de comprar na baixa, o produto também oferece um elevado grau de diversificação. “Os REITs atuam em vários nichos ainda inexplorados no Brasil, como data centers, torres de telefonia móvel e self storages”, assinala. “São boas opções tanto para pessoas físicas como para investidores institucionais, que nos Estados Unidos respondem por 75% desse mercado.”
Não por acaso, as gestoras estão intensificando contatos com esses grandes investidores, especialmente as entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs). A RBR reforçou recentemente a sua área de relações institucionais com a contratação de Stephanie Camacho, com atuação junto a esse público.
Já a Hedge Investments, com um estoque de 17 fundos imobiliários em sua carteira, tem ampliado a atuação junto a fundações de previdência. “O projeto de nos aproximarmos dos fundos de pensão, que começou a ser desenhado em janeiro, só teve início de fato há quatro meses em razão da crescente demanda”, diz o CEO da Hedge, André Freitas. “Hoje temos sete cotistas institucionais (seis fundos de pensão e um regime próprio de previdência social), quatro a mais do que há 12 meses, e mantemos conversações com cerca de outros 15”, conta Freitas. “Devemos fechar o ano com dez institucionais”.
Os fundos imobiliários lastreados em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) responderam por cerca de 15 das 86 ofertas públicas registradas na CVM neste ano. Uma das maiores operações do ano com CRIs foi protagonizada pela Fator Administração de Recursos, que captou R$ 509 milhões para o seu fundo Verità, uma soma que superou em R$ 84 milhões o planejado inicialmente. “Ficamos surpresos com a demanda, que ultrapassou R$ 600 milhões. O sucesso da oferta, encerrada em agosto, elevou o patrimônio do Veritá para mais de R$ 1 bilhão”, comenta o gestor Rodrigo Possenti.
Do volume captado, R$ 11 milhões já foram alocados pela gestora. Outras aplicações em papéis estão próximas de serem concluídas, com taxas de remuneração na faixa de 5,7% a 8% além da variação anual do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O executivo considera, contudo, que a “zeragem” da conta no prazo de seis meses, estipulado na oferta, não será fácil. “Até janeiro, deveremos alocar, como prometido, os R$ 400 milhões que pretendíamos captar. Mas não sei se conseguiremos aplicar os R$ 84 milhões adicionais”, diz Possenti.

Controlada desde 2016 pelo grupo japonês Orix, a RB Capital, que dispõe de mais de uma dezena de FIIs em sua grade, também foi beneficiada pela forte demanda por veículos de investimento ancorados em CRIs. A primeira emissão do RB Capital Recebíveis Imobiliários, encerrada em 19 de novembro, captou R$ 46,69 milhões e sete dias depois as cotas do novo fundo começaram a ser negociadas no pregão da B3. “O FII RBCAP RI é o segundo fundo de CRIs que lançamos em dois anos”, informa o gestor Bruno Rebellato. “O seu lançamento é resultado do forte crescimento registrado pelo mercado de CRIs desde o último ano. Mesmo durante o período mais agudo da crise causada pela pandemia da Covid-19, as emissões desses papéis prosseguiram, atingindo uma média mensal ao redor de R$ 600 milhões.”
Os fundos imobiliários vêm absorvendo cerca de 70% das emissões de CRIs, trazendo para o mercado novas empresas. São companhias de médio para grande porte que estão trocando as debêntures por operações com CRIs como instrumentos preferenciais de captação de recursos, explica Rebellato,. “Há, por exemplo, muitas construtoras e incorporadoras recorrendo aos CRIs para concluir obras”, diz ele. “Os custos, entre 8% e 12% ao ano acima da variação do IPCA, podem até superar os de financiamentos oferecidos por bancos, mas como o acesso aos recursos é mais rápido a nova opção vem ganhando escala”, diz

Líder do mercado local de securitização, com 202 séries ativas e cerca de R$ 28 bilhões sob administração, a ISEC vem trabalhando para garantir o acesso de empresas ainda menores ao universo dos CRIs. Para isso, ela se dedica ao desenvolvimento de uma rede de atração de negócios formada por terceiros – como corretores imobiliários, escritórios de contabilidade e de advocacia –, seguindo o modelo de market place. “A intenção é contar com um grande time de parceiros que nos tragam oportunidades em imóveis de renda”, resume o CEO Daniel Magalhães. “Neste ano, eles devem gerar 15 operações na faixa de R$ 5 milhões a R$ 50 milhões.”
Mesmo levando em conta os estragos causados pela pandemia do novo coronavírus, o executivo considera positivo o saldo de 2020 para a ISEC. A demanda das assets por CRIs, observa, compensou com sobras o recuo momentâneo dos investidores pessoas físicas, que só voltaram a ganhar peso nas operações no segundo semestre. “No balanço geral, a ISEC vai superar o volume registrado em 2019, de R$ 2,4 bilhões em novas séries de CRIs”, diz Magalhães. “Neste ano, além de R$ 2,3 bilhões em operações realizadas entre janeiro e novembro, temos mais R$ 1,5 bilhão em fase de finalização.”