Com R$ 11,4 bilhões sob gestão em Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs –, a Rio Bravo vê os fundos lastreados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e ativos da área de logística como os mais promissores desse mercado para 2021. Segundo o gestor de FIIs da casa, Alexandre Rodrigues, em seguida vêm as oportunidades em fundos de lajes corporativas e o mais novo filão dessa classe, os fundos residenciais que fazem investimento desde a incorporação.
“As transformações estruturais do cenário econômico, com o crescimento do e-commerce frente ao comércio tradicional e da consequente demanda por galpões para delivery, alavancaram o segmento de logística este ano, que deve seguir com demanda forte no próximo ano, particularmente no caso de fundos com ativos próximos às grandes capitais”, observa Rodrigues.
A gestora está em período de emissão para captar recursos que permitirão quase dobrar o tamanho de seu fundo de Logística, o SDI Rio Bravo Renda Logística (SDIL11) que comunicou a abertura da quinta emissão de cotas. “O FII tem atualmente R$ 460 milhões e estamos comprando um ativo no valor de R$ 350 milhões, imóvel voltado para o e-commerce em Contagem (MG)”, explica Rodrigues. O lastro é em ativos considerados de qualidade nesse segmento, todos localizados num raio de até 30 km de grandes capitais. O critério de localização dos ativos, aliás, será crucial também para os demais FIIs.
“Em 2020, a pandemia tornou o mercado mais ansioso e alguns segmentos tiveram performances muito boas e se recuperaram, enquanto em outros os investidores ficaram mais céticos. Os FIIs que investem em logística e recebíveis concentraram o maior número de IPOs e ofertas subsequentes (follow-on) realizados na B3 este ano, lembra o gestor.
Lajes - No caso de lajes corporativas, um dos segmentos que mais sofreram com a vacância provocada pela fuga em direção ao home office este ano, a lógica continua sendo a de buscar oportunidades em ativos de boa qualidade e localização, principalmente nas regiões nobres de São Paulo, as mais resilientes, como a Faria Lima e a Paulista, que apresentam taxas de vacância mais seguras. “Conseguimos alugar 1.500 mts2 em imóveis do fundo corporativo nos últimos três meses na região da Paulista, recolocando inquilinos que haviam saído durante a pandemia”, informa.
A vacância corporativa nessas áreas, que era de 4% a 5% antes da crise, subiu para 7% atualmente, mas ainda é considerada uma taxa “pró-proprietário”. “A pandemia afetou a demanda e voltamos dois ou três anos nesse ciclo mas temos que olhar para os resultados daqui a cinco anos”, argumenta Rodrigues.
O interesse dos investidores pelo mercado imobiliário como alternativa de renda depois da queda do juro começa a abrir o leque de produtos no segmento residencial, que ainda engatinha no Brasil. “A tese é nova por aqui, mas nos EUA esse é o fundo imobiliário com maior participação de mercado”, lembra o gestor. Os Reits ou Real Estate Investment Trust residenciais listados nos EUA têm valor de mercado de aproximadamente US$ 154 bilhões.
Emissão - Em outubro, a Rio Bravo encerrou a captação de R$ 104 milhões de seu primeiro FII de renda residencial, que tem capital comprometido de R$ 150 milhões e já prevê nova emissão, informa Rodrigues. A estratégia inclui uma parte de desenvolvimento, ou seja, o fundo compra imóveis direto dos incorporadores, na fase pré-venda, o que reduz uma série de custos e também o risco da operação.
“Negociamos renda garantida e conseguimos entregar isso ao investidor inclusive durante a obra; depois disso a renda virá via locação direta dos imóveis. Nós nos tornamos os proprietários desde o início da obra e fazemos a comercialização num segundo momento”, detalha. O modelo é visto como o mais protegido do segmento imobiliário, argumenta Rodrigues, “até porque todos precisam de um lugar para morar; nos EUA ele é negociado com yelds menores pois o investidor precifica essa segurança”. A perspectiva é de que, à medida que esse segmento cresça e ganhe liquidez, passe a atrair também os fundos de pensão como investidores, acredita Rodrigues.