Criada em 2020, a Guardian Gestora atingiu R$ 1 bilhão em ativos e pretende ver seu fundo imobiliário FII Guardian Logística (GALG11) passar do atual valor de mercado de R$ 630 milhões para algo entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão ainda este ano. Com uma base de clientes formada basicamente por investidores private e varejo, e buscando entrar no segmento de fundos de pensão, a casa prepara produtos ao gosto desse investidor.
Um desses produtos é um fundo de recebíveis imobiliários (CRI) a ser lançado nos próximos dois meses, explica o sócio da Guardian, Gustavo Asdourian. Além disso, a casa fez no início deste ano uma segunda oferta pública para seu fundo de logística lançado no segundo semestre do ano passado, captando R$ 109 milhões nessa operação. Sua estratégia explora a alta demanda por galpões logísticos deflagrada com a pandemia, principalmente pelo crescimento do e-commerce que turbinou a procura por imóveis desse setor.
A aposta no apetite dos fundos de pensão por esse tipo de estratégia, argumenta Asdourian, está baseada no seu perfil conservador, em que a previsibilidade de renda é garantida pelos contratos atípicos, além do prazo longo de locação e de contratos reajustados pelo IPCA. “A carteira do fundo é dominada por locatários de risco AAA, como BRF, Souza Cruz, Air Liquide, Arteris e Almanara, entre outros. As garantias superam o valor do imóvel”, informa o gestor.
De acordo com Asdourian, o fundo possui seis imóveis localizados nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste do Brasil, numa área bruta locável de 162,1 mil metros quadrados, que geram uma receita mensal de R$ 6,14 milhões com aluguéis. Ainda de acordo com o executivo, a taxa de vacância é zero.
Os contratos do fundo são 100% atípicos, ou seja, caso o locatário queira sair antes do prazo médio ponderado dos contratos (WAULT), de 12,5 anos, terá que arcar com o pagamento equivalente ao prazo completo. Isso elimina o risco de quebra de receita e garante a previsibilidade de renda aos atuais 3,4 mil cotistas, pagando dividend yield na casa de 9% contra uma média de 6% entre seus pares do setor.
Cada vez mais disseminados no mercado de fundos imobiliários, os contratos atípicos ainda são difíceis de conseguir, conta Asdourian. “A regra entre os FIIs é que apenas 20% a 30% dos portfolios tenham esse tipo de contrato, alguns poucos fundos conseguem 50% de atípicos e apenas dois ou três, incluindo o nosso, têm 100% de seu portfolio nesse modelo”, explica.
“O mercado de imóveis para logística, que foi muito bem em 2020 por causa do consumo online, tende a seguir crescendo neste ano com a alta esperada do PIB que deve reaquecer a economia e mostrar as carências de infraestrutura de logística no País. “Já vemos isso refletido nos pedidos dos nossos locatários, interessados em novos imóveis”, afirma Asdourian. “A construção e venda de imóveis especulativos, vazios, não é o nosso foco, procuramos imóveis que já tenham locatários e que aceitem ser reajustados em 100% pelo IPCA, o que reduz a volatilidade”, acrescenta o sócio da Guardian, Randall Terada.
Segundo Asdourian, “mais adiante, pretendemos entrar também no mercado de lajes comerciais mas, nesse caso, será preciso esperar para avaliar como ficará o comportamento do consumidor e as condições de demanda depois da pandemia”.
