A gestora Alianza Investimentos Imobiliários está apostando no filão de urban hub, segmento de logística urbana no modelo last mile, que implica ter galpões mais próximos aos locais de entrega. “Temos cinco projetos desse segmento no momento, dois já foram adquiridos e esperamos comprar outros três”, informa o sócio Fábio Carvalho. Segundo ele, os imóveis serão sempre em São Paulo e municípios da sua malha urbana, como Guarulhos e Osasco”. A Alianza tem R$ 3 bilhões sob gestão, dos quais R$ 2,5 bilhões em fundos imobiliários de tijolo.
Os galpões de estrada têm perdido espaço por conta de suas áreas muito grandes e surge esse novo nicho, o de imóveis para atender a logística de entregas rápidas do comércio eletrônico dentro da cidade. “É muito fácil desenvolver projetos grandes, de condomínios logísticos, o que resultou em muita concorrência. Na cidade, ao contrário, a oferta de áreas é mais limitada e o ambiente competitivo fica melhor. Por serem áreas menores, não há como fazer condomínios grandes”, diz.
Atualmente a principal estratégia da casa é o FII Aliança Trust Renda Imobiliária, ou ALZR11, classificado entre os Top 5 do Guia de FIIs publicado pela Revista Investidor Institucional. É um fundo de tijolo cuja carteira híbrida combina logística e imóveis corporativos, como escritórios, varejo e data centers”, conta Carvalho.
A crise que abalou os FIIs de tijolo não levou a gestora a vender ativos desse fundo, mas a diluir a participação de logística na carteira para comprar outros imóveis, utilizando os R$ 170 milhões que foram captados em 2021.
Segundo Carvalho, à exceção dos investimentos indexados ao CDI, todos os ativos de risco estão sofrendo com a mudança dramática no patamar dos juros. “É difícil competir com uma taxa de NTN que saiu de 4% para 6,20% em tão pouco tempo no ano passado, isso espreme o dinheiro para fora do risco”, diz.
"A pandemia foi desafiadora e emendou com a atual fase de inflação e juros altos, além da eleição presidencial no Brasil, o que compõe um conjunto muito grande de incertezas”, afirma. Apesar disso, ele acredita que o ano de 2023 tende a ser interessante para os preços dos FIIs porque as incertezas devem ser reduzidas.
No seu fundo de fundos, a Alianza adotou o modelo multiestratégia e compra não apenas cotas de outros FIIs, tanto de tijolo como de papel, como também CRIs. “Nos 12 meses entre maio de 2021 e maio de 2022 vendemos bastante cotas de FIIs de tijolo e carregamos uma alocação forte em crédito estruturado. Na pandemia, os preços dos FIIs de tijolo caíram e aproveitamos para vender com lucro em 2021, usando esses recursos para comprar crédito”, informa.
No final de junho, dois terços da carteira do Fof estavam alocados em crédito imobiliário mas recentemente o fundo começou a vender um pouco dessa posição para voltar a comprar tijolo, explorando as oportunidades. A aposta é na melhora dos preços. “Os fundos de fundos apanharam mais nesse mercado desde o ano passado, e sofreram tanto quanto os fundos de ações”, diz.
