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Apostas seguem em alta
Apesar da já prolongada desvalorização do IFIX, entidades de previdência ampliam seus investimentos nos fundos imobiliários

Edição 335

Embora o IFIX, esteja no vermelho há tempos, com desvalorizações de 10,24% em 2020 e de 0,81% no primeiro trimestre, as entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs) continuam a apostar em fundos imobiliários (FIIs).
Entre janeiro e março últimos, quando as emissões de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIIs) somaram R$ 13,95 bilhões, os investidores institucionais, entre eles as EFPCs, absorveram 24,5% das cotas oferecidas. O indicador supera em 8,9 e 6,7 pontos percentuais as participações dos institucionais nas operações realizadas nos três primeiros meses do ano passado e em toda a temporada de 2020.
“Cada cabeça, uma sentença, mas é inevitável que FIIs ganhem relevância nas carteiras do sistema. Até porque, em alguns momentos, esses fundos podem ser contracíclicos, contribuindo para a redução da volatilidade dos portfólios”, comenta Jorge Simino Júnior, diretor de patrimônio e investimentos da Vivest, nova denominação da Funcesp.
A entidade, com ativos totais de R$ 27,60 bilhões, demonstra, há tempos, grande apetite por essas aplicações. A sua carteira de FIIs começou a ser montada no último trimestre de 2017, com a constituição do Malibu, fundo multimercado exclusivo que adquire cotas de fundos imobiliários. Hoje com um patrimônio de R$ 740 milhões, o Malibu obteve retornos de 30%, em 2018, e de 62%, em 2019. “No ano passado, é fato, o fundo apresentou desvalorização de 13,28%. Desde o início das suas operações, entretanto, ele vem aplicando uma tremenda surra no IFIX”, diz Simino.
A perda sofrida em 2020 não resultou em recuo na estratégia. A entidade tratou, isto sim, de reformular a composição do portfólio, reduzindo lajes corporativas e shopping centers de 20% para 10% e aumentando prédios imóveis industriais e centrais logísticas para 50% da carteira.
“Os imóveis logísticos estão valorizados no mercado, em razão do forte crescimento do comércio virtual durante a pandemia. Mas é preciso cuidado na hora de prospectar negócios, pois, como em todos os segmentos, há boas e péssimas opções”, observa Simino. “Recentemente, por exemplo, fomos convidados para ingressar em um fundo imobiliário cujo único ativo é uma central de distribuição que não conta com nenhuma estrada asfaltada nas proximidades. Pode ser até que o asfalto chegue lá um dia e que o empreendimento dê certo, mas decidimos não pagar para ver.”
Gerido pela equipe de investimentos da Vivest, o Malibu, que representa 3,8% do portfólio da entidade, tende a ganhar mais volume e espaço. Composta por cotas de até 20 fundos listados na B3, a sua carteira poderá ser reforçada com fundos de papéis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Nosso planejamento prevê a elevação das aplicações em fundos imobiliários em 35%, para R$ 1 bilhão. Não há prazo estabelecido, tudo dependerá do surgimento de boas oportunidades”, diz Simino.

Detentor de um patrimônio de R$ 1,27 bilhão, o Funpresp-Jud, o fundo de pensão dos servidores federais do Judiciário e do Ministério Público, acaba de fazer sua primeira incursão no segmento. Em fevereiro, a entidade alocou R$ 40 milhões em cotas de quatro fundos imobiliários, que passaram a responder, logo de cara, por 3,1% do portfólio total. Iniciado no segundo semestre de 2020, o processo de seleção dos fundos estabeleceu, entre outros critérios, participação no índice IFIX, quantidade mínima de cotistas, patrimônio e giro médio diário de negociações.
“Além disso, excluímos fundos monoativos, monousuários e atrelados a shopping centers”, explica o diretor de investimentos Ronnie Gonzaga Tavares. “Com a evolução do combate à pandemia da Covid-19 e a consequente reabertura das lojas, contudo, os shoppings voltarão a ser boas oportunidades, em razão, sobretudo, da demanda reprimida de consumo causada pela crise.”
A diversificação também foi levada em conta na escolha da carteira inicial de FIIs. Dessa forma, a Funpresp-Jud passou a contar com fundos ancorados em CRIs, cotas de FIIs, imóveis de logística e comerciais. Além das centrais de distribuição, em alta já há algum tempo, Tavares destaca o potencial de retorno de recebíveis imobiliários de baixo risco e as lajes corporativas de bom padrão. “Embora muitas empresas estejam revisando os seus modelos operacionais, aderindo em grande escala ao teletrabalho, sempre existirão aquelas que demandarão instalações físicas”, observa o executivo. “As multas de quebra dos contratos, quando atípicos, também inviabilizam uma mudança de paradigma generalizada e simultânea das locatárias.”
Ainda em processo de montagem, o estoque de FIIs da entidade deverá crescer de forma acelerada nos próximos anos. A política de investimentos prevê, até 2025, uma alocação-alvo de 18% nessa classe de fundos, somente dois pontos percentuais abaixo do limite estabelecido pela Resolução 4.661 do Conselho Monetário Nacional (CMN) para o segmento estruturado. Se a meta for cumprida, os FIIs responderão por uma fatia idêntica à da renda variável e inferior apenas à de renda fixa, com estimados 45% no portfólio. “A evolução dependerá de diversos fatores, como cenário macroeconômico, oportunidades de investimento e análises de ativos”, assinala Tavares.

No Metrus, o fundo de pensão dos funcionários do Metrô paulistano, as aplicações em FIIs dos dois planos de benefícios – I e II, cada um deles com ativos totais de R$ 1,4 bilhão – estão sendo submetidas a uma revisão. O processo teve início há dois anos, com o gradual resgate de cotas de fundos com exposição a escritórios e centrais logísticas de empresas de menor porte. No momento, as aplicações da entidade na área se resumem a dois fundos, com viés de queda. “Estamos prestes a sair de um deles e aguardamos o IPO do outro, que conta com dois galpões logísticos interligados no interior de São Paulo, para zerar essas posições”, conta a diretora de investimentos e patrimônio Keite Bianconi.
A nova carteira, que começará a ser montada em breve, terá um grau maior de diversificação. A intenção é que conte com fundos de fundos, fundos de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e estratégias menos convencionais. Uma opção a ser considerada são fundos lastreados em shopping centers, segmento que, na visão de Keite, tende a retomar o vigor a médio prazo, com a progressiva vacinação da população contra a Covid-19. “Em razão dos ajustes em curso, as carteiras imobiliárias dos planos I e II encolheram para 4,19% e 1,97% dos ativos totais. Após a recomposição, contudo, elas devem subir para algo em torno de 5% ou 6%”, diz Keite.