RBR foca em fundos imobiliários com lastro em ativos americanos

Com R$ 5 bilhões sob gestão, a RBR Asset amplia este ano o alvo de seus fundos imobiliários para os EUA, mirando em particular a cidade de Nova York, onde vê grande potencial de retorno em gestão ativa de REITs (Real Estate Investment Trusts) e projetos de retrofit. A intenção é combinar as oportunidades dos fundos imobiliários ao ganho em dólar dos negócios off shore. Os REITs, espécie de fundos imobiliários americanos, ainda não recuperaram totalmente seus preços depois da queda de 35% registrada durante a crise de 2020 e resta uma fatia de quase 20% a ser explorada em oportunidades com descontos no mercado e liquidez, estima Daniel Malheiros, sócio responsável pela estratégia internacional da gestora.
Nessa frente de expansão, a gestora lançou em janeiro deste ano um primeiro fundo de gestão ativa em REITs com aplicações por meio de BDRs (Brazilian Depositary Receipts) e que está também disponível para os investidores de varejo no Brasil, além dos investidores qualificados. “Estamos preparando novos fundos de REITs em BDRs para lançamento nos próximos seis meses e o objetivo é captar R$ 1 bilhão em 24 meses”, informa Malheiros.
Segundo ele, a rentabilidade dos REITs bateu os indicadores de bolsa nos EUA num período de 20 anos, até 2020. “A gestão ativa permitiu entregar, na média, entre 10% a 15% em dólar nesse período nos dois principais índices de REITs na bolsa americana. Mas nós miramos um alfa de 15% a 20% ao ano em dólar nos próximos três anos, por conta da recente queda dos preços”, estima o gestor. Em relação ao mercado institucional brasileiro, ele acha que começam a surgir os primeiros sinais de que está se repetindo aqui o movimento que ocorreu nos EUA há 15 anos: a inversão de posições entre fundos de pensão e investidores pessoas físicas. Lá, atualmente 80% dos investimentos em REITs são de institucionais, enquanto no Brasil 80% dos investimentos em FII ainda estão nas mãos de pessoas físicas.
Nos 23 prédios adquiridos pelos veículos da RBR há dois anos, 70% dos apartamentos estão no Brooklyn e 30% em Manhattan. Depois de renovar e reformar os imóveis, as primeiras vendas foram feitas em dezembro de 2020 e dois prédios foram vendidos por mais de R$ 60 milhões. Os imóveis integravam a carteira do fundo RBR Club I. “Um deles gerou retorno acumulado de 25% e o outro, 37% até dezembro, num projeto de retrofit para o qual havíamos captado U$ 50 milhões”, explica Malheiros. Com mais 21 prédios prontos para venda num horizonte de dois a três anos, a asset está no momento tentando colocar em pé seu segundo veículo de investimento imobiliário para institucionais e family offices, com ticket de U$ 500 mil.