Mainnav

Passando de investidor a CEO
No comando da nova gestora, Nishikawa quer levar aos institucionais a tese de investimentos em operações imobiliárias nos Estados Unidos

Edição 335

O ex-CEO da corretora Itaú, Roberto Nishikawa, que deixou a empresa em 2013 e estava há quase oito anos fora do mercado de investimentos, está voltando ao jogo. Durante esse período ele empreendeu em uma empresa de antenas para infraestrutura de celulares, a Skysite, criada em 2015 com recursos próprios e aportes financeiros dos ex-patrões Alfredo Setubal e Alfredo Villela e vendida no início deste ano para o grupo nigeriano IHS Towers por um valor não revelado mas que, segundo ele, gerou um bom retorno financeiro para os acionistas. Assim que se desfez da Skysite, Nishikawa recebeu convite dos sócios da Ativore Asset, Pedro Barreto e Renan Barros, para ser o CEO da gestora.
“Eu já conheço o Pedro e o Renan faz tempo, era cliente da Ativore como pessoa física há cinco anos e desde o final de 2019, quando a gestora foi criada, era conselheiro. Quando eles souberam que eu vendi a Skysite, no início deste ano, me convidaram para ser sócio e CEO da operação”, explica Nishikawa. “Eles conhecem muito bem o lado do negócio imobiliário e eu conheço bem o outro lado, que é o lado dos investidores”.
O primeiro produto da Ativore Asset será um fundo multimercado fechado, com dez anos de duração, que espelhará um fundo off-shore baseado nas ilhas Cayman. Terá uma carteira de cerca de 30 projetos imobiliários nos Estados Unidos, na forma de imóveis ou frações de imóveis, destinados a geração de renda em dólar e ganho de capital ao final do ciclo de investimentos.

A gestora é um filhote da empresa de mesmo nome criada por Barreto e Barros em 2012 como uma assessoria de investimentos focada em ativos imobiliários do mercado norte-americano. Nesse formato, ela se especializou em captar recursos de clientes private e family offices com reservas internacionais e alocar em projetos imobiliários de empresas americanas parceiras, chamadas de sponsors, que organizam a seleção, aquisição, investimentos, melhorias, administração e venda final do imóvel. Esses sponsors participam geralmente com 20% a 40% do projeto, repassando o restante entre os parceiros, explica Barreto.
Entre os primeiros clientes dessa operação, cujos imóveis ou frações são registrados num fundo off-shore sediado nas ilhas Cayman, figuravam amigos e parentes que já possuiam investimentos alternativos e reservas no exterior, aos quais em seguida se somaram novos clientes dos segmentos de private e family offices, também com reservas no exterior. Atualmente, o off-shore tem cerca de US$ 85 milhões investidos em diversos projetos em parceria com essas sponsors.
De acordo com Barreto, após adquirir um empreendimento a sponsor realiza melhorias funcionais no imóvel, que vão desde pequenas mudanças simples de realizar até níveis próximos a verdadeiros retrofits, para torná-lo mais eficiente do ponto de vista de geração de renda. Com isso, conseguem melhorar o pagamento de dividendos ao longo do ciclo de investimentos assim como o ganho de capital no momento da venda.
Num prédio residencial que conta com a participação da Ativore, por exemplo, a sponsor mandou construir uma praça para cachorros que é alugada aos donos dos pets residentes no empreendimento, gerando renda extra ao projeto. “Eles são muito criativos na gestão dos projetos”, diz Barreto.
“Nós entramos e saímos do projeto junto com eles, o ciclo de investimentos de cada projeto demora em média de três a sete anos”, explica Barreto. “É uma espécie de private equity imobiliário”. A TIR (Taxa Interna de Retorno) média do fundo é de 15,2% desde 2012, além de dividendos de 7,8% ao ano, em média.

Uma das limitações desse fundo, entretanto, é que ele não pode acessar os recursos do mercado brasileiro, que nos últimos anos tem buscado mais alocações no mercado global. Por essa razão os dois sócios resolveram criar no final de 2019 a asset, registrada no Brasil segundo as regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com fundos lastreados nos mesmos ativos imobiliários americanos mas podendo ser oferecidos aos investidores locais.
O primeiro fundo multimercado da gestora, lançado recentemente, foi estruturado sob as regras da Instrução 476 da CVM, de esforços restritos, e vai espelhar um fundo off-shore registrado nas ilhas Cayman com uma carteira de cerca de 30 projetos imobiliários espalhados pelos estados americanos. O fundo será fechado por 10 anos após atingir o objetivo de captação de US$ 100 milhões, quando a carteira de 30 projetos imobiliários deverá estar completa. “Esse prazo de dez anos é estabelecido por precaução, mas na verdade o ciclo dos projetos é menor que isso, variando de três a sete anos”, diz Barreto.
Os US$ 100 milhões pretendidos devem ser atingidos até o final deste ano, com captações junto a clientes institucionais, incluindo fundos de pensão ou funds of funds. Atualmente o fundo já conta com US$ 16 milhões, vindos basicamente de clientes private e family offices, que estão investidos em oito projetos. “À medida que novos recursos forem entrando nós iremos alocando em novos projetos, junto com nossos parceiros dos Estados Unidos”, explica Barreto.
A Ativore tem parceria com cerca de 25 sponsors nos Estados Unidos, que atuam em mais de 30 estados americanos e cobrem uma dezena de segmentos imobiliários, incluindo prédios industriais, de escritórios, centros comerciais de rua, shoppings, galpões logísticos, self-storages, conjuntos residenciais de escritura única e seniors house, por exemplo. “Eles buscam oportunidades imobiliárias em quase todos os estados e em diferentes segmentos”, explica Barreto.

Para Nishikawa, o desafio da captação será convencer os investidores locais, principalmente os fundos de pensão e os funds of funds, a abrir mão da liquidez para investir no multimercado fechado. Mas acredita que conta com dois bons trunfos. O primeiro é a taxa de juros em níveis historicamente baixos no Brasil, que está levando investidores de vários segmentos, inclusive os institucionais, a buscarem classes de ativos alternativos. O segundo é que esses ativos estão nos Estados Unidos, em linha com a tendência que tem se fortalecido entre os investidores locais de ampliar as alocações no mercado global, com desempenho e risco descorrelacionados do mercado local.
O executivo diz que já está estruturando uma equipe comercial para atuar junto a esses mercados. “Inicialmente estamos oferecendo apenas um fundo multimercado fechado, mas se notarmos que há demanda por outros tipos de veículos, como por exemplo por fundos exclusivos, dependendo do volume podemos criá-los”, diz Nishikawa.
De acordo com o executivo, o fundo tem vários hedges naturais, como a diversificação oferecida por cerca de 25 sponsors, a diversificação regional de projetos espalhados por mais de 30 estados americanos e a diversificação de mais de dez segmentos investidos. Embora evitando a concentração de sponsors, regional e de segmentos, o fundo não faz hedge cambial. “O objetivo é justamente dar exposição ao dólar, alguns podem achar que a moeda americana subiu muito nos últimos tempos, mas o dólar é a moeda de referência mundial e os Estados Unidos serão o primeiro país a sair da crise da Covid-19”, afirma Barreto.
Além disso, há muitas boas oportunidades de negócios nos EUA, principalmente devido ao baixo nível dos juros americanos atualmente, que permitem financiar imóveis a taxas de 2,8% a 3% ao ano, quando essas taxas atingiam 5% ao ano há dois anos. Com a queda do custo de financiamento, a compra alavancada propicia um retorno maior para o empreendimento, tanto na geração de dividendos quanto em ganho de capital com a venda futura.
É o caso de um imóvel construído em regime de built to suit, na Pennsylvania, para ser a sede da AmerisourceBergen, farmacêutica que figura no ranking das 50 maiores empresas americanas. A operação de US$ 340 milhões, do qual a Ativore participou, propicia uma renda de aluguel por 15 anos com retorno de 10,8% ao ano. “Isso só foi possível porque o custo de financiamento da operação foi baixo, se os níveis de juros nos Estados Unidos estivessem em seus níveis normais a rentabilidade desse projeto seria de 7% ao ano”, explica Barreto.
Ele cita ainda outros bons negócios fechados pela Ativore recentemente, como um prédio residencial de escritura única na Flórida, cuja TIR projetada no momento da aquisição era de 13% mas acabou atingindo 29% no momento da venda. E uma self-storage comprada em 2017 e que foi vendida em 2020 com uma TIR de 59%. Mas esses são casos excepcionais, o TIR médio é de 15,2%, com o menor registro sendo de 13,9%.
Segundo Nishikawa, o empurrão para aceitar o convite de ser o CEO da nova asset veio da rentabilidade que obteve em seus próprios investimentos com a empresa. Ele conta que há dez anos resolveu montar uma carteira imobiliária com 50 imóveis para renda. Depois do décimo quinto desistiu, pelas dificuldades de gerenciar a carteira, pela baixa rentabilidade, por problemas jurídicos etc. “Vendi tudo e comecei a alocar na Ativore”, diz. “E tem dado muito certo, tanto que agora aceitei fazer parte do negócio”.