A área de real estate do Patria Investiments está enxergando o difÃcil momento vivido pelos fundos imobiliários de tijolo, no qual o preço das cotas está bastante descontado em relação ao valor dos seus ativos, como uma oportunidade. Segundo o head de real estate da gestora, Rodrigo Abbud, a estratégia é tentar reproduzir o que já foi feito anteriormente pela casa, quando usou seus fundos de maior porte, cujas cotas estavam menos descontadas em relação à média do mercado, para adquirir outros de menor porte com cotas mais descontadas. O pulo do gato é fazer isso pagando em cotas.
“O fundo de maior porte acaba sendo um fundo consolidador, e faz as aquisições com moeda forteâ€, explica Abbud. Segundo ele, foi o que a casa fez com o HGRU, um fundo de renda urbana de quase R$ 3 bilhões atualmente que, no ano passado, adquiriu fundos menores pagando em cotas. “Se meu fundo está descontado em 5% e um outro, de menor porte, está descontado em 20% por ter pouca liquidez, eu consigo fazer uma emissão e captar para comprar aquele fundo mais descontado, desde que tenha bons ativosâ€, explica.
Também o PVBI, um fundo de lajes corporativas com R$ 2,9 bilhões em patrimônio lÃquido atualmente, cresceu dessa maneira, explica Abbud. De acordo com o executivo, a casa quer repetir a estratégia com o HGLG, um fundo de R$ 5,5 bilhões com lastro em empreendimentos logÃsticos e industriais mas também cotas de FoFs e de papéis (CRIs). “Um fundo imobiliário como o HGLG sofre menos nesse momento de taxa de juros altos do que outros fundos imobiliários menores, então para o cotista de um fundo menor uma aquisição pode fazer sentidoâ€, explica o executivo. “Compramos e pagamos em cotas do HGLGâ€.
O foco da casa está voltado à absorção de fundos de crédito, justamente pela preferência atual do mercado por essa classe de ativos, embora outras possibilidades não estejam descartadas. Com um total de R$ 23 bilhões sob gestão, volume que inclui as operações da VBI e Hedging Griffo consolidadas no segundo semestre do ano passado, o Patria calcula que cerca de 80% desse patrimônio estejam em fundos de tijolos e apenas 20% em fundos de papéis.
Não é a proporção ideal, reconhece Abbud, justamente porque hoje o mercado está mais propenso a investir em FIIs de papéis. O Ifix (o Ãndice de fundos imobiliários da B3), por exemplo, tem hoje uma proporção de 50% de tijolos e 50% de papéis.
Dentro da estratégia de consolidar fundos menores do mercado em seus fundos maiores, o Pátria olhará com mais carinho para os fundos de papéis, especificamente de crédito, explica Abbud. “Mas não vamos deixar de olhar para nenhum ladoâ€, afirma. “Os dois carros estão correndo, não vou segurar os fundos de tijolo para equilibrar com os fundos de papelâ€.
Em todo caso, ele considera que a proporção de 80% para tijolos e 20% para papéis não é a ideal. Um balanceamento mais saudável, nesse momento, seria de 60% para tijolos e 40% para papéis, afirma.
