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Investindo sem medo de 2030
Entidades apostam em diferentes estratégias quando o assunto é investimento em fundos imobiliários

Edição 367

Avidos,Cesar(Fapes) 24junA Fapes começou em 2012 e 2013 a desinvestir dos imóveis comprados diretamente, ainda antes da regulação que limitou esses investimentos, diz César Avidos, gerente executivo de estratégias de ativos ilíquidos. “A entidade alienou principalmente imóveis pequenos e a partir de 2018, quando os fundos imobiliários começaram a deslanchar no País, passou a explorar esse mercado e investiu em seus dois primeiros FIIs, ambos de galpões logísticos, entre 2019 e 2020”, conta.
O acaso, que trouxe a pandemia de Covid e o crescimento do e-commerce, comprovou o acerto dessa primeira tese, mas a visão da entidade na época era de buy-and-hold e não de fazer gestão ativa. “O segmento é complexo, com mais de 400 fundos, então percebemos que seria preciso usar a nossa inteligência de mercado, do mesmo modo que já atuávamos na classe de crédito privado”, diz.
Isso implicou na criação de um Fundo de Fundos (FoF) pra investir em ativos imobiliários, num desenho em que a Fapes fica com a estratégia e a seleção de gestores. A mudança foi aprovada em meados de 2023. “Escolhemos dois gestores – Vinci e RBR – e dividimos os fundos que já tínhamos entre eles, além de alocar algum dinheiro adicional”, informa Avidos.
O FoF, apelidado de “Tucano” para manter a tradição da fundação usar nomes de aves nos seus veículos de investimento, é 100% propriedade do plano de Benefício Definido e engloba dois fundos exclusivos, cada um de um gestor. Mas o projeto prevê que os planos de Contribuição Definida também possam vir a investir nesse fundo. “O objetivo é crescer paulatinamente. Como o FoF só entrou em operação em abril passado, por enquanto sua rentabilidade não é um dado relevante”, diz.
Com cerca de R$ 125 milhões, o fundo deve chegar a R$ 150 milhões dentro de mais dois meses. Por enquanto ele já trouxe a diversificação como principal resultado positivo, explica Avidos. “Sua carteira reuniu os dois galpões logísticos que tínhamos nos nossos dois FII, além de cotas de outros fundos, somando hoje um total de 31 FII que aplicam em sete segmentos”, diz.
Ele ressalta que há ativos de tijolo e de papel, os mandatos são bem amplos e a carteira é vista como geradora de renda perene de longo prazo. “A Fapes comprou a ideia dos FIIs porque o objetivo é ter uma gestão moderna e uma carteira moderna, e o mercado imobiliário brasileiro está se modernizando graças a esses fundos”, afirma Avidos.
Atualmente, a carteira imobiliária da entidade tem R$ 1 bilhão, dos quais 80% estão em participações em dois shopping centers – Morumbi Shopping e Barra Shopping -, ativos administrados pela Multiplan. Outros 12% estão com os dois gestores de FIIs e 2% estão investidos em quatro imóveis físicos que sobraram da época anterior.

Forluz avalia entregas - A Forluz mantém sua estratégia de desinvestimento em imóveis físicos, seja para atender à legislação vigente, seja para dar liquidez aos seus planos, informa Emílio Cafaro, diretor de investimentos e controles. Já foram vendidos seis imóveis, respeitando a diretriz de nunca vender abaixo do valor de balanço.
“Conseguimos vender todos acima desse valor. Hoje 93% da carteira estão em apenas dois imóveis, um de frente para o outro, em dois prédios comerciais em Belo Horizonte, um deles alugado para a Cemig e o outro alugado para o Banco Inter. O nosso plano BD, maduro, vai continuar a desinvestir do segmento”, informa.
Na carteira de fundos, há quatro FII que somam R$ 395 milhões. Três deles são fundos de fundos exclusivos, e há também um FII aberto, de desenvolvimento, que investe em três galpões logísticos em regiões privilegiadas e que fez seu primeiro aporte em 2022.
O fundo de desenvolvimento, lembra o diretor, corre o risco da construção, mas paga um prêmio por esse risco adicional. “A questão nos fundos desse tipo é saber calibrar o seu tamanho, então só temos um deles”, diz.
“Por meio de FII é possível acessar outros mercados, mais líquidos, como por exemplo o de lajes corporativas em São Paulo, que é uma região boa para esse segmento e permite diversificar mais”, afirma Cafaro.
A seleção dos gestores faz muita diferença na geração de alfa, observa o diretor. “Há uma diferença grande nas entregas feitas pelos FIIs, então os gestores precisam mostrar consistência nesse aspecto. Na prática, fazemos um monitoramento diário desses gestores e, além disso, a nossa área de risco avalia a carteira como um todo e leva os resultados ao comitê de investimentos”, diz.
Uma exigência é de que o gestor selecionado tenha expertise específica em ativos imobiliários. Um dos gestores que atuam junto à Forluz, por exemplo, tem conseguido superar em 50% o IFIX graças à sua forte expertise. Há fundos de diferentes casas, que têm mandatos discricionários: RBR, Kinea, BTG e Vinci.
Desde 2021, quando foi feita a primeira integralização,a entidade tem aumentado gradualmente sua alocação em FII até chegar aos atuais R$ 395 milhões. Essa alocação superou o valor de venda dos imóveis desinvestidos, que somou R$ 89 milhões. Ainda que caia a exigência legal de investir via FII, esses fundos são vistos pela fundação como um caminho interessante no sentido de dar maior diversificação, regionalização e liquidez à carteira.
Os quatro FII têm um mix de tijolo e papel, uma combinação que varia de acordo com a situação do mercado. “Nossa posição é estrutural na carteira e estratégica para um período maior. A liquidez é um fator importante e escolhemos gestores de grande porte para facilitar isso”, afirma Cafaro.
Na seleção dos FoFs, a fundação estabelece a exigência de limite máximo para os gestores investirem em fundos da própria casa e, nesses casos, sem cobrar taxa de administração, o que é um incentivo à diversificação.

Miguel,Alexandre(Petros) 24junSó ativos reais - Na Petros, a carteira de FII tem oito fundos listados em bolsa, geridos por seis diferentes gestores e com patrimônio somado de cerca de R$ 500 milhões, o que representa em torno de 12% de sua carteira imobiliária, ou cerca de 0,5% do total dos investimentos da entidade. “Essa carteira faz parte da nossa estratégia baseada em diversificação de ativos e tem sido um diferencial na gestão de investimentos, com bons resultados alcançados”, conta Alexandre Miguel, gerente executivo de governança e ilíquidos da Petros.
Os critérios de seleção incluem a análise do histórico dos gestores e a procura é apenas por fundos que invistam em ativos reais, os chamados “FIIs de tijolo”.
A seleção inicial procurou investir especificamente em cotas de fundos cujos portfólios são compostos por shopping centers. “Esse é um setor considerado mais resiliente no longo prazo e que se beneficia dos ciclos de crescimento econômico. A estratégia foi expandida, posteriormente, para os FIIs de lajes corporativas, com foco em ativos de excelente qualidade construtiva, bem localizados e com ótimos locatários”, diz. 
Em 2024, a estratégia foi mais uma vez diversificada, com a alocação em dois fundos de logística. Todos os FII investidos são monitorados de forma contínua, o que pode implicar no aumento ou na redução de determinadas posições em carteira.
 ”Essa carteira tem contribuído para a diversificação e para os resultados dos investimentos”, avalia Miguel. A alocação consolidada rendeu cerca de 2,28% em 2024, até maio, acima do índice de referência do mercado, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que subiu 2,14% no mesmo período. “Se consideramos um horizonte maior de tempo, os resultados ficam ainda mais expressivos.
A carteira rendeu 29,76% nos últimos 24 meses, muito acima do benchmark do setor, que foi de 19,92% no mesmo período”, diz.
A diversificação prevista na política de investimentos para o período 2024-2028 aponta essa necessidade principalmente para os planos de benefícios mais jovens, em fase de acumulação de recursos.
A adequação à exigência de desinvestir em ativos imobiliários ou de sua transferência para FIIs até 2030, segundo estabelece a Resolução CMN 4994, fez com que a Petros iniciasse movimentos de venda de alguns imóveis de sua carteira.
No ano passado foi vendida a participação no Shopping Vitória (localizado em Vitória, ES), no valor de R$ 202 milhões, além de salas comerciais no Rio de Janeiro. Em 2024, foi disponibilizado para venda um imóvel localizado em Salvador (BA), no Caminho das Árvores.  
A obrigatoriedade de dispor desses imóveis até 2030, entretanto, precisa ser debatida, uma vez que há contratos que conferem maior segurança ao investimento e que podem ter excelentes retornos de rentabilidade, explica Miguel.
A carteira de imóveis ‘reais’ da Petros gira atualmente em torno de R$ 3,3 bilhões. ”Nos últimos anos, reduzimos significativamente o índice de vacância dessa carteira, atualmente abaixo de 20%, uma queda de mais de 20 pontos percentuais desde o fim de 2019, somando mais de 120 mil m² de área ocupada e agregando valor a diversos ativos”, lembra Miguel. Essa evolução exigiu aprimoramentos que incluíram desde a desburocratização de procedimentos, aumentando a competitividade dos ativos no mercado, até a criação de novas estratégias, desenhadas especialmente para cada ativo da carteira, e peças de marketing. 

Concentração em SP - Desde abril de 2024, quando a preocupação com a questão fiscal e várias camadas de especulações deixaram o mercado avesso aos ativos de maior risco, o Ifix foi o que menos sofreu entre eles, observa Jorge Simino, diretor de investimentos da Vivest.
Na fundação, que ampliou em R$ 150 milhões o seu portfólio de FIIs entre os meses de março e abril, o total investido hoje é de R$ 360 milhões, ou seja, perto de 1% do seu patrimônio total de R$$ 37 bilhões. Dos quatro fundos de fundos existentes, dois são geridos internamente e dois têm gestão terceirizada, com a Vinci e a XP.
A política de investimentos, explica Simino, não prevê grande ampliação dessa alocação, apenas movimentos pontuais e a fundação evita fazer avaliações a partir de intervalos muito curtos. “Qualquer iniciativa de premiação ou punição de gestores só pode ser tomada com intervalos de pelo menos um ano, para evitar análises com base em alterações de curto prazo nos mercados”, afirma.
Cada gestor pilota o FoF de acordo com a sua visão para calibrar o mix entre ativos de tijolo e de papel. Hoje os ativos de lajes corporativas são os que têm menor presença na carteira de tijolo, que têm mais shoppings e logística, até porque em lajes ainda há muita vacância e as empresas adotam medidas muito díspares na volta ao trabalho. “Essa vacância pode levar à destruição de valor dos imóveis comerciais”, observa.
Outra característica dos fundos da Vivest é a forte concentração geográfica em São Paulo (capital e estado), onde estão 80% dos investimentos. “Concentramos porque há uma lacuna muito grande na divulgação de dados da construção civil fora de SP e fica difícil acompanhar”, diz.
A liquidez não incomoda porque o montante investido pela fundação nunca pode ultrapassar 10% do patrimônio do fundo, ou seja, se algo der muito errado, é possível sair do investimento em dez ou quinze pregões.
O estoque de imóveis comprados diretamente passou por uma redução ainda antes da pandemia e hoje tem apenas três ativos: A sede da Elektro, que está no plano de previdência da própria companhia, em Campinas; e dois imóveis que têm participação de todos os planos BD antigos, o shopping Iguatemi e o Shopping D, na zona norte de SP. “
Desde abril, a reversão de expectativas em relação à queda da Selic, com a curva longa precificando alta das taxas, fez os FIIs sofrerem, mas há uma percepção exagerada do problema fiscal pelo mercado, avalia Simino.

FII herdado e perfis - Na Néos Previdência, a alocação em FII está restrita aos planos CD, uma vez que os planos de Benefício Definido seguem o ALM e têm mais de 95% dos seus recursos investidos em títulos públicos marcados na curva, diz Alexandre Martins Vita, diretor-superintendente e diretor de investimentos.
Há quatro planos CD, três deles oriundos das três fundações que compuseram a Néos – Fasern, Celpos e Faelba – e apenas um plano que está aberto, o CD Néos, que é o maior deles e reúne patrimônio de R$ 1,1 bilhão do total de R$ 3,8 bilhões da entidade. “Só temos um FII e ele foi herdado da incorporação da antiga Celpos, é um fundo fechado que só investe em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)”, explica Vita.
Embora a política de investimentos não restrinja a alocação em mais fundos dessa classe, também não há indicação para isso. “Temos estudado e avaliamos alguns fatores, como o tamanho desse mercado, sua liquidez, retorno histórico e volatilidade e a conclusão é de que não há motivo para alocar mais em FII neste momento”, diz.
“A nossa conclusão é de que ainda não faz muito sentido porque há opções de renda fixa que cumprem bem esse papel na relação risco/retorno, mas continuamos atentos”, afirma Vita.
Como os quatro planos CD da fundação têm perfis de risco diferentes, seria preciso também inserir a alocação em FII dentro das condições de cada um deles para avaliar o seu apetite por essa classe de fundos. “A experiência com o FII de CRIs tem sido positiva, superando o CDI, então vamos ficar com ele mas é um fundo fechado e, caso a fundação decida ampliar sua alocação em ativos imobiliários, esse não seria o modelo ideal”, diz. Até porque os perfis adotados pelos planos abrem a possibilidade de migrações dos participantes a qualquer momento.
O estoque de imóveis físicos da Néos não traz maiores preocupações, diz Vita. “Temos feito alienações mas a carteira tem hoje apenas a sede própria da entidade, na Bahia, e dois imóveis em Pernambuco, um deles bastante relevante que é o prédio da antiga Celpos e que estamos trabalhando para alienar, além de um imóvel da antiga Fasern, no Rio Grande do Norte”, informa. Ao todo, a carteira soma R$ 45 milhões, incluindo uma participação em shopping center.

Fora das prioridades - Investir em FII não está entre as prioridades da Fachesf e a classe não integra o ajuste de carteiras que a fundação tem feito desde 2023. “Os FII tem reduzido potencial de retorno para fazermos posições estruturais e sua liquidez também é um problema”, observa Felipe Andrade, diretor de administração e finanças. Agora, com o viés altista dos juros, a situação só veio confirmar a tese da entidade para se afastar do segmento, diz o diretor.
A fundação tem dois FII listados, ambos de tijolo (varejo e lajes corporativas), com uma alocação de R$ 40 milhões feita por três planos. “Temos tentado liquidá-los há anos, mas enfrentamos dificuldades. Tivemos que suspender esse esforço por algum tempo porque houve uma piora nos preços, mas agora houve um retorno aos patamares certos de venda e retomamos a tentativa de venda por block trade”, diz.