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Captação depende da Selic
Protagonistas em 2023, assets vivem um início de ano menos lucrativo por causa das dúvidas que pairam sobre o corte da taxa de juros

Edição 367

Bousquet,Leandro(VinciPartners) 24jun 02Em meio ao aquecimento trazido pelo ciclo de redução do juro em 2023, que foi benéfico para os FII, com forte atividade de ofertas principalmente no segundo semestre, a Vinci Partners captou mais de R$ 1,3 bilhão em duas operações, informa Leandro Bousquet, sócio e responsável pela área de real estate da gestora.”Embora essa indústria tenha captado um pouco menos do que em 2022, o movimento do ano passado ocorreu em pleno cenário de retomada do mercado. Já o primeiro trimestre deste ano, que começou com boa atividade, acabou sofrendo o impacto da preocupação com a questão fiscal e com o ritmo da redução dos juros no País”, avalia Bousquet.
A mudança trouxe maior incerteza e volatilidade, com efeito sentido nas captações porque o senso comum do mercado aponta que o FII estão prontos para captar quando o seu preço na negociação secundária está acima do valor patrimonial, como ocorreu no segundo semestre de 2023.
“Agora os preços voltaram a ficar abaixo do patrimonial. A dúvida é sobre o ritmo do corte do juro daqui para a frente porque, se a taxa Selic for reduzida e ficar abaixo de 10% nominais, o efeito psicológico trará impacto positivo importante para a recuperação das cotas dos FII”, afirma.
Na asset, o ano de 2024 começou com um horizonte positivo para captações, em ambiente macroeconômico particularmente benéfico para os fundos que investem em imóveis físicos – “fundos de tijolo” - até porque o mercado tem apresentado boas oportunidades. “Havia boa perspectiva para fundos de shopping centers, de logística e de escritórios.No segmento de shoppings, fizemos uma captação em 2023 e estamos agora na fase de fazer aquisições de ativos”, conta Bousquet.
Ele lembra que no segundo semestre de 2023 os fundos de tijolo foram os grandes protagonistas da retomada, mas este ano os fundos de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), voltaram a ter maior predomínio e melhor condição para captar recursos. “É o que pretendemos fazer no nosso fundo de CRI porque o tijolo ficou mais lento para captar este ano”, diz o gestor.
Os shoppings compõem quase 50% dos ativos imobiliários sob gestão na casa e essa carteira é diversificada entre 29 shoppings, a caminho de 30. “A taxa de crescimento de vendas e performance dos shoppings estão muito altas e temos visto excelentes oportunidades de aquisição, além de fazermos gestão ativa”, explica. Os movimentos de compra e venda começam com ativos de cap rate mais apertado que são trocados por shoppings com cap rate mais alto, com maior possibilidade de crescimento.
A logística, por sua vez, é um segmento que segue saudável mas não cresce na mesma proporção dos shoppings. “Gostamos também de escritórios, um mercado que depende muito da região. A Faria Lima, em SP, e a zona sul do RJ, por exemplo,estão entre as melhores. “Nesse segmento a recuperação pós-pandemia tem sido mais lenta mas o home office não é mais uma ameaça a esse mercado”, acredita.
O interesse dos fundos de pensão pelos FII tem aumentado nos últimos dois a três anos. “Temos um FoF listado, um outro aberto multimercado e dois fundos exclusivos para fundações. Nos exclusivos, já tínhamos um mandato de fundo de pensão e no começo do ano ganhamos o segundo, além de termos mais um processo em curso”, conta Bousquet. Ao todo, portanto, a casa tem quatro FoFs: um deles aberto, outro listado e dois exclusivos.
A demanda desse público, avalia o gestor, é mais forte por fundos exclusivos de FoFs e ganhou tração nos últimos anos. “O momento é bom porque gerou um ponto de entrada interessante para as fundações”, aponta. O perfil dos mandatos exclusivos das EFPC normalmente começa com maior concentração em fundos de tijolo. “Hoje, entretanto, 50% do Ifix é composto por fundos de CRI, então é importante ter flexibilidade para começar com tijolo e aos poucos aprovar mais CRI”, diz. O fundo aberto tem atualmente um pouco mais de CRI, enquanto nos exclusivos há algum predomínio do tijolo.

Abbud,Rodrigo(VBI) 24junOportunidades e distorções - A forte correlação inversa entre o investimento imobiliário e as taxas de juros, que pode levar à migração dos investidores para a renda fixa, precisa ser levada em conta tanto na ponta longa das taxas quanto na curta, observa Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate.
O investidor institucional toma decisões olhando mais para a curva de juros, mas a pessoa física olha mais para a taxa do CDI. “Em 2023, tivemos os dois mundos convivendo, ou seja,o ano começou com o CDI em 13,75% mas com perspectiva boa e a antecipação da redução da curva longa já refletia isso nas NTN-Bs”, lembra. O momento era interessante para as fundações e algumas delas começaram a antecipar seu interesse pelos FIIs até para responder à nova legislação. “A regulação já os empurrava para esses fundos e ficou evidente que, além da questão dos estoques de imóveis físicos, a maior aflição era com os seus próximos investimentos em imóveis”, observa Abbud.
A asset tem atualmente três mandatos de fundações grandes que foram conquistados entre 2022 e 2023. Este ano, está em fase final de negociação um mandato de R$ 150 milhões para outro fundo de pensão. Ele observa que quando há expectativa mais consistente de queda do CDI, o investidor mais sofisticado, como as fundações, passa a olhar mais para os imóveis físicos e fundos de tijolo.
Em 2023 as EFPC começaram a se posicionar nesse mercado porque os FII de tijolo ainda não estavam recuperados e houve oportunidades interessantes. Elas claramente priorizam os FII maiores, acima de R$ 1,5 bilhão, que permitem investir com cheques maiores, explica o gestor. “Vimos demanda pelo mercado de logística no ano passado pois era mais fácil ter evidências de recuperação à medida que o juro caiu”, diz.
Os grandes fundos de shopping centers também atraem os cheques mais vistosos das fundações, mas a casa não atua nesse segmento. “No final de 2023 fomos provocados por uma delas, interessada em investir no setor de escritórios. Fomos também procurados por duas grandes fundações interessadas em saber se faríamos ofertas no segmento de tijolo e, por conta disso, o fundo PVBI11 foi a mercado em dezembro passado”, conta. Segundo Abbud, apenas a demanda dessas duas fundações já daria uma captação de R$ 150 milhões, mas a oferta somou R$ 540 milhões.
Antes da mudança na curva das NTN-Bs, há 60 dias, o institucional ainda estava “embarcado na onda do tijolo” e houve algumas grandes captações saindo, o que manteve o mercado robusto. “Agora o mercado já não está mais tão otimista, houve uma pausa até que se consiga saber qual será a velocidade e o indicativo da Selic terminal, mas nem por isso o institucional está fora dos FII”, afirma Abbud.
A pausa, aliás, serve para os gestores aproveitarem a queda no IFIX e capturarem valor para quando o mercado voltar. “Aqui nos posicionamos bem nas captações este ano e a nossa estratégia é ter fundos dominantes em cada setor para aproveitar as próximas janelas de oportunidade. Fizemos captações de R$ 770 milhões em março para o PVBI e de R$ 250 milhões no primeiro trimestre para o fundo de logística, além de captações para o FoF e para o fundo de papel.
A demanda existe, diz Abbud, os fundamentos do setor estão sólidos e há motivos para otimismo a menos que haja uma “hecatombe”. A demanda para captações no segundo semestre, porém, tenderá a ser mais forte para ativos de papel do que de tijolo.

O ganho dos shoppings - Com R$ 18 bilhões sob gestão em real estate, além de R$ 2 bilhões em fundos de agro que integram a mesma área, a XP Asset soma 93% desses recursos em fundos de renda e o restante em uma estrutura similar a private equity imobiliário, voltada para ganho de capital, explica Pedro Carraz, gestor de fundos imobiliários da casa.
Desse AUM total, R$ 12 bilhões estão em ativos de tijolo e R$ 8 bilhões em papel. O fundo de Malls é o maior deles, com R$ 6,2 bilhões, ou mais de 30% do total de ativos da área, e desde 2023 cresceu muito por meio de emissões, diz Carraz.
Em abril de 2024, o fundo conseguiu aproveitar a última janela de oportunidade para emissões antes da piora do mercado e captou R$1,8 bilhão, superando o volume base que era de R$ 1,6 bilhão. Nas quatro emissões feitas desde meados de 2023 foram captados R 3,8 bilhões, informa o gestor. Na área de real estate como um todo, a asset captou R$ 7 bilhões desde o início de 2023. “No caso do Malls, estamos agora focados em alocar esse capital e já tínhamos um memorando de entendimento com a SYN (ex-Cyrela Commercial Properties) para comprar participações no valor de R$ 1,85 bilhão nos shoppings da companhia, negócio que deve ser concluído dentro de 30 a 60 dias”, detalha.
A boa localização e o mix de lojas dos shoppings tem evoluído, o que fortalece o setor. O fundo Malls, diz Carraz, paga atualmente o maior dividendo por cota de sua história. Embora o cenário desafiador trazido pela abertura das curvas de juros tenha derrubado um pouco as cotas este ano, ele assegura seguir muito otimista com o mercado. “A piora recente afetou os ativos de tijolo e o Malls está com um deságio, mas é pequeno. Já os FII de galpões foram um pouco mais afetados, com deságios de 6% a 7%. Os fundos de crédito, por sua vez, estão ainda com ágio”, afirma.
Entre as apostas nos fundos de tijolo, aparece também o setor de logística, no qual a asset tem dois veículos de galpões no valor de R$ 4 bilhões e continua a ver potencial para crescer por meio de emissões.

Mantesso,Adriano(Tivio) 24jun 03Fundos dedicados - Na Tivio Capital, a reestruturação da área imobiliária sob o comando de Adriano Mantesso, head e diretor de investimentos, incluirá ainda em 2024 a criação de produtos dedicados ao investidor institucional, incluindo fundos de pensão, entidades de previdência aberta e seguradoras. “A nossa meta é ser uma das maiores casas gestoras de fundos alternativos no Brasil e estamos revisitando a estrutura para ganhar maior eficiência”, diz Mantesso.
Com R$ 30 bilhões sob gestão, dos quais R$ 10 bilhões em produtos imobiliários, a asset quer crescer também junto aos institucionais por meio da oferta de FII com a governança adequada e menor volatilidade do que a da bolsa. A ideia é ter um FII não necessariamente aberto, mais parecido com o que o investidor tem no investimento direto. “Olhando para TVRI11 a longo prazo, o tijolo é mais resiliente do que o fundo de papel. Enquanto o investidor pessoa física olha para o CDI de hoje, o investimento em tijolo tem um componente de inflação mais a valorização do imóvel, então são coisas complementares e que podem gerar retorno estável”, diz.
Como parte dessa reestruturação, o fundo TVRI11, de renda imobiliária, mudou o seu modelo de gestão que em 2023 deixou de ser passiva para ser ativa. O objetivo é gerar valor com a venda de ativos com baixo potencial de valorização e ir mais para o segmento de renda imobiliária urbana, explica o gestor.
O fundo, que tem seu retorno acumulado entre os top cinco, é composto majoritariamente por ativos locados para o BB, incluindo 68 agências. “Agora, com a nossa entrada na Tivio, a carteira começará uma dinâmica de reciclagem de ativos e aquisições importantes, sendo que três vendas já foram feitas em 2023 e duas estão em processo”, afirma Mantesso. A intenção é posicionar a asset como uma gestora inovadora em produtos para os quais há uma grande carência no mercado.
“Dentro do segmento de tijolo, enxergamos todas as classes, incluindo as de fundos de desenvolvimento e residencial, além do potencial de logística e shoppings”, informa Fabio Itikawa, diretor da área imobiliária da Tivio Capital. “Acompanhamos as tendências para o mercado de escritórios em SP de acordo com cada região, mas logística e shoppings são os dois principais setores no nosso pipeline”, diz. Atualmente há R$ 210 milhões em FII de galpões e R$ 300 milhões em FII de shoppings.

Estratégia híbrida - Com patrimônio líquido de R$ 814 milhões no final de maio, o fundo híbrido da Santander Asset- SARE11 –, voltado à renda de aluguéis, tem uma parcela de R$ 120 milhões desses recursos alocados em fundos de cotas de FII, mas essa é uma carteira mais defensiva dentro do fundo, voltada para a gestão de caixa, diz Lucas Torres, gestor de fundos imobiliários da casa.
A maior parte dos recursos está voltada atualmente para ativos de logística, lajes e galpões, além da posição em cotas de FII. A asset não atua diretamente em FoFs mas mantém posições desse tipo dentro de diferentes veículos, que incluem ainda dois fundos de CRI, um deles indexado ao IPCA e outra ao CDI, que somavam patrimônio líquido próximo a R$ 300 milhões em maio.
Este ano começou com a indústria imobiliária mais pujante e uma clara visão de corte de juros, o que levou a várias ofertas de fundos e desde 2023 apontava o reaquecimento do mercado de “tijolo”, observa. “Com a curva de juros atualmente indicando um fechamento de taxas mais distante, a janela fica mais estreita para novas captações. Esse cenário deve perdurar até que esteja mais clara a retomada do ciclo de cortes da Selic”, diz Torres.
O fundo registra uma relação entre valor de mercado e valor patrimonial de 0,52%, um desconto importante que reflete a conjuntura dos segmentos de lajes corporativas e galpões logísticos. Apesar da queda dos preços em tela, o fundo conseguiu superar o CDI em 27% no período de 24 meses e tem apresentado crescimento patrimonial graças aos pagamentos consistentes.
A vacância ainda atrapalha o setor de escritórios. No edifício WT, na região da avenida Chucri Zaidan, em SP, a vacância está em 23%, diz Luis Tognotti Costa, especialista em investimentos imobiliários da Santander Asset. “Houve, por exemplo, uma grande empresa que reduziu sua área pela metade e as novas ocupações estão mais sensíveis à taxa de juros, então as empresas pensam mais. Há ainda a questão do estoque, como no caso do edifício WT”, afirma.
Já os ativos de papel foram os que mais cresceram dentro da carteira e os que têm sido mais resilientes em tempos de volatilidade porque têm maior previsibilidade uma vez que suas indexações são travadas já na aquisição. “Vemos oportunidades de novos IPOs, porém menores, para acontecerem no segundo semestre”, diz Torres.

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