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FII resistem à volatilidade
Fundos imobiliários têm sofrido com juros altos neste início de ano, mas encontram forma de ampliar a liquidez

Edição 367

Batista,Nathan(Aditus) 24junA expectativa mantida pelo mercado ao longo de 2023 era de que o ciclo de redução do juro conduziria a uma Selic terminal ao patamar de 8,5% no final do ano. “Em 2024, entretanto, já terminando maio, a tendência é de que o Banco Central pare de cortar a taxa Selic para ficar entre 10% e 10,5% ao fim de 2024, o que é um grande inibidor de investimentos no mercado imobiliário dada sua forte correlação com os FII” , diz Nathan Batista, sócio da consultoria Aditus.
Apesar disso, ele lista uma série de fatores que mostram a resiliência desses fundos e ressalta o fato de que no momento há 15 ofertas em andamento que devem ser finalizadas até o dia 31 de outubro. “Há primeiras e segundas emissões entre elas, mas há também fundos fazendo sua décima emissão”, observa.
Ele reconhece que a classe poderia ter se desenvolvido ainda mais em ambiente de juros menores, mas lembra que mesmo devagar está havendo um aumento da liquidez e hoje os dois a três maiores fundos ultrapassam R$ 1 bilhão/ano.
Outro sinal claro de evolução está no crescimento dos fundos com histórico mais significativo. “Já há 17 FII com históricos de retornos superiores a 36 meses, um marco que até cinco anos atrás poderíamos contar nos dedos de uma mão”, observa o consultor.
O retrato do mercado mostra ainda que, depois de ter sido mais ligado a logística, os FII migraram para as categorias de renda e de Fundos de Fundos (FoFs). “Os fundos de papel são mais sensíveis aos movimentos de juros e poderão sofrer o maior impacto caso haja uma elevação da Selic porque a competição com outros ativos é direta”, avalia Batista.
O número de fundos de fundos na indústria é outro indicador positivo, acredita Batista. Embora o cenário macro iniba um crescimento mais robusto, o número de FoFs é crescente no tempo. “Eles têm crescido com consistência, o que é importante pois são players que dão liquidez e diversificação aos investimentos”, ressalta.

A volta das fundações - Uma novidade relevante percebida nos últimos 12 meses no mercado de FII foi a mudança de comportamento dos fundos de pensão como investidores nessa classe, em especial nos FII de tijolo, avalia Michel Wurman, sócio responsável pela área de real estate do BTG Pactual.
“Ao comparar o período dos últimos 12 meses em relação aos 24 meses passados, percebemos que esses grandes institucionais passaram a entrar mais nas ofertas, com seus cheques maiores e acompanhando de perto os calls. Este ano fizemos na asset ofertas que captaram R$ 4 bilhões e 25% desse total veio de grandes fundações locais”, afirma.
A exigência regulatória, que obriga os fundos de pensão a desinvestirem de seus estoques de imóveis físicos até 2030 e fazerem novas alocações imobiliárias apenas por meio de FII, está com efeito zero por enquanto, estima Wurman. “Isso é dinheiro novo entrando, é mesmo uma mudança no mercado”, enfatiza.
A movimentação da gestão de FII da instituição incluiu, na virada de 2022 para 2023, um turnaround de seu fundo BTCI11, de crédito imobiliário. A mudança feita em três etapas a partir da incorporação de dois fundos de CRI da casa (Excellence e BTCR) e a decisão de virar o jogo foi tomada porque o fundo precisava de mais cotistas, maior volume e maior negociação diária.
“Como resultado, em apenas um ano a nova versão do fundo multiplicou por cinco a sua liquidez, saltando de R$ 500 mil para R$ 2,5 milhões de liquidez/dia. A base de cotistas saiu de 33 mil para 190 mil e o fundo foi um grande destaque em retorno e dividendos”, detalha Fernando Crestana, sócio e gestor do portfólio de FII do BTG Pactual. “Incorporamos um fundo no outro, fizemos o split da cota e contratamos market maker. Foi um turnaround de estratégia, uma decisão acertada”, diz o gestor.
Desde janeiro de 2023, o retorno do fundo tem ficado acima de 32% contra um IFIX de 12% e mais de duas vezes o CDI”, conta o gestor. O portfólio é composto em 75% por papéis atrelados ao IPCA, tem 4,4 anos de duration e dezenas de CRI.
O horizonte para os FII neste momento precisa ser analisado por diferentes pontos de vista, analisa Crestana. “No mercado secundário mudou um pouco a perspectiva em relação ao juro, que deve permanecer razoavelmente estável e sem mudanças estruturais, abrindo muitas oportunidades para FII de modo geral”, observa.
Para os fundos de papel também é importante considerar duas vertentes, a dos fundos de fundos e a dos fundos de CRI. Para os fundos de fundos, na categoria multiestratégia/ hedge funds,avalia Crestana, “ há uma grande possibilidade de captura de valor porque as cotas estão descontadas principalmente pelo juro, (a preficação de cotista olhando para dividendo)”. Ele lembra, contudo, que no seu fundamento os fundos de tijolo estão baratos e os fundos de fundos também conseguem transitar bem nesse terreno, com liquidez e ativismo para fazer compras com desconto.
O fundo de fundos da asset está negociando com 5% a 7% de desconto ao book (que mostra fotografia das cotas) e as cotas, por sua vez, também estão descontadas, o que abre oportunidades de compras.
Nesse ambiente, as emissões primárias são mais difíceis de acontecer porque o juro não permite que as cotas atinjam o valor patrimonial, afirma Crestana. Para os fundos de CRI, por sua vez, há oportunidades no mercado primário, mas só para os poucos fundos que conseguem negociar no nível do valor patrimonial. “É o caso do BTCI, que está negociando ao par enquanto a média desses fundos na indústria está negociando a 3% a 5% de desconto”, diz.
No segmento de papel, ele observa que a escassez de funding para a poupança abre uma oportunidade em que o mercado de capitais e os fundos de CRI estão “nadando de braçada”.
Outro case relevante na gestora é o do fundo de logística BTLG11. “Há quatro anos ele era uma plataforma com seis ativos e R$ 180 milhões voltada para o setor de logística. Hoje atingiu patrimônio de R$ 5 bilhões, próximo do maior do mercado nesse setor.
O fundo tem 90% de sua carteira em ativos no estado de São Paulo, com um total de 1 bilhão de metros quadrados dos quais 50% estão concentrados em imóveis que ficam no raio 30 (a até trinta quilômetros da capital) e vacância estrutural de 2%. “Esse FII acabou de fazer uma captação de R$ 1,5 bilhão no começo do ano e já comunicamos ao mercado uma nova aquisição a ser feita, um portfólio no valor de R$ 2 bilhões”, diz Crestana. Em 2023 já havia feito emissões e aquisições importantes – Cajamar Açaí e Cajamar Amazon.
Entre esse veículo e o seu “irmão menor”, o BTLC11, com patrimônio de R$ 1,2 bilhão, a casa soma um total de mais de R$ 6 bilhões em franquia de FII de logística. “O que nos coloca como a maior franquia de FII desse setor no País”, calcula o gestor.

Cautela e book de FoFs - “A cabeça do gestor nestes momentos é de deixar o investidor seguro e, apesar do dinamismo da carteira, ter exposições que tragam essa segurança”, analisa Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.
“Os FII como um todo, em sua maioria, têm resiliência e previsibilidade de rendimentos, então não dá para concorrer com a Selic, mas o investidor também ficou mais seletivo. Com as cotas ainda descontadas e chance de obter prêmio, houve momentos para entrar e capturar também o ganho financeiro”, observa Scal.
Isso é importante porque a melhora dos FII em 2023 veio acompanhada de alta volatilidade e, se o cenário macro de redução do juro ajudou, tudo dependia muito do segmento e da relação entre valor de mercado e valor patrimonial das cotas, avalia Scal. “Fizemos captações para os nossos fundos mas com um pouco mais de emoções pois as cotas sofreram com a volatilidade. O Ifix variou muito e houve 10% de desconto na parte de tijolo do indicador”, lembra.
“O ano de 2023 foi positivo para os fundos de cotas de FII, os FoFs, e trouxe uma das maiores altas em retorno total, com a valorização das cotas no secundário e distribuição de dividendos porque os ativos de tijolo foram mais apreciados no secundário ao longo do ano”, avalia Isabella Almeida, analista de real estate da Rio Bravo.
As perspectivas eram positivas em relação ao corte dos juros, até porque a maioria dos FoF FIIs tem mais tijolo do que papel e pelo fato de a classe ter um beta muito alto. Este ano, o segmento se beneficia por poder fazer um mix entre tijolo e papel.
No caso da asset, que sempre teve maior exposição em tijolo, o FoF fez um shift em 2022, diante do juro elevado, para ter um pouco mais de crédito. Em seguida mudou para ter mais tijolo em 2023, devido à perspectiva de queda da Selic, e chegou ao início de 2024 com 22% a 23% em fundos de CRI.
“Foi uma decisão acertada porque o tijolo teve a maior alta em 2023. Além disso, montamos um book de FoFs dentro do nosso FoF RBFF11, com fundos de características similares”, conta.
Nos últimos meses a parte de papel teve um pequeno aumento, mas tijolo permanece altamente predominante, respondendo por 70% do portfólio enquanto 24% estão em FII de CRI e 3,5% no book de FoFs. Hoje a Rio Bravo tem R$ 560 milhões em AUM no segmento de FoFs imobiliários, contando os listados e dois multimercados.

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