Desde a entrada em vigor da legislação ( Resolução CMN nº 4.661/2018, substituída pela Resolução CMN n º 4.664) que proíbe os fundos de pensão de comprarem imóveis diretamente e determina prazo até 2030 para que eles se desfaçam das carteiras de imóveis físicos já existentes, a Capef (Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Nordeste) começou a antecipar o movimento de venda de ativos, mas em 2023 decidiu ampliar esse processo, explica Sérgio Clark, diretor de administração e investimentos.
Para isso, abriu desde o final de janeiro um leilão de imóveis que receberá lances até o próximo dia 29 de março, em nova estratégia de desimobilização de seu patrimônio.
“Já temos vendido alguns imóveis, aos poucos, mas essa é a primeira tentativa que fazemos por meio de leilão”, diz. A Capef fez um trabalho de benchmark junto a outras fundações e constatou que a venda em leilão é um processo mais amplo e menos custoso do que vender os imóveis um a um, isoladamente. “O leilão também nos permite ampliar o público atendido, atingir outra categoria de investidor, inclusive com uma possibilidade de venda parcelada. É um novo público que queremos acessar”, explica.
Ele informa que os ativos oferecidos no edital do leilão representam 70% da carteira imobiliária da entidade, que por sua vez equivale a 5% do patrimônio do seu plano de Benefício Definido.
Atualmente há nessa carteira empreendimentos divididos entre salas, prédios comerciais, lajes corporativas e vagas de garagem em grandes centros econômicos do País, como Rio de Janeiro, Fortaleza, Recife, Salvador e Brasília.
“Sabemos que há um movimento da Abrapp para reverter a exigência legal e acreditamos que seja importante obter essa mudança, mas, como gestores, precisamos atuar de acordo com a realidade que está aí e isso significa antecipar vendas, sem perdas, dentro das melhores condições possíveis antes da data-limite”, afirma.
A imposição regulatória é desnecessária e pode ser prejudicial para as entidades, acredita Clark. “Vender ativos com data-limite traz perda de poder de barganha junto aos compradores e, além disso, alguns dos ativos em carteira são adequados e têm potencial de valorização, então forçar a venda agora não é uma ação alinhada às estratégias das entidades”, diz.
Ele lembra que não há, no sistema, entidades fechadas de previdência complementar que tenham uma concentração imobiliária tão grande a ponto de justificar essa premência de venda. “Alguns ativos podem não atender às metas das entidades, mas é importante que elas tenham liberdade para se desfazer deles. Se entrarmos numa crise do mercado imobiliário vamos perder recursos ou ficaremos premidos pela data-limite, então não vejo vantagem, necessidade nem risco que justifique isso”, avalia.
A carteira imobiliária da Capef, por exemplo, equivale a apenas 5% do patrimônio do plano BD e não será isso que impactará a liquidez da entidade. “A regulação é rigorosa demais e não permite que as entidades fiquem sequer com os prédios em que funcionam suas sedes. A quem interessa isso?” questiona.
