A proposta que altera a tributação incidente sobre os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), anunciada no final da última semana, poderá ajudar a equilibrar o perfil desse mercado e atrair mais investidores institucionais, retirando parte dos ativos das mãos das pessoas físicas. “A mudança, a princípio, irá beneficiar os fundos de desenvolvimento, que são mais voltados aos ganhos de capital, enquanto os fundos de renda pura ficarão menos interessantes”, prevê Fábio Carvalho, sócio da gestora independente Alianza, focada exclusivamente em investimentos imobiliários. Com a nova proposta, ele acredita que a base de investidores dos FIIs poderá ficar mais equilibrada entre os diferentes tipos de público, como já ocorre no mercado de ações e haverá menos ativos nas mãos de pessoas físicas. Isso porque os FIIs voltados para ganho de capital hoje são tributados em 20%, enquanto na distribuição de rendimentos de curto prazo a tributação é zero.
A reforma propõe equalizar tudo em 15%, o que significará uma melhora substancial para os investidores interessados nos fundos de desenvolvimento. Ao mesmo tempo, haverá uma piora significativa para as carteiras voltadas à distribuição de renda no curto prazo, que hoje atrai as pessoas físicas. “A expectativa, a princípio, é de que isso traga mais investidores institucionais para esse mercado, incluindo os fundos estrangeiros”, avalia o gestor.
Com R$ 1 bilhão em patrimônio líquido e R$ 2,2 bilhão em ativos imobiliários, a Alianza atende family offices, institucionais brasileiros e globais, EFPC e 82 mil investidores pessoas físicas. A casa colocou três ofertas em andamento neste primeiro semestre com planos para captar R$ 500 milhões. Dessas três, a oferta de um Fof já havia sido encerrada quando surgiram as notícias sobre a mudança tributária, mas as novidades atrapalharam o que ainda estava em andamento. A oferta do fundo de prédios de escritórios foi adiada e o fundo de renda ainda está no meio de sua quarta emissão. “Falta visibilidade sobre o que mudará de fato nessa confusão de notícias”, admite o gestor.
A perspectiva melhor para a tributação nos fundos de desenvolvimento só vem reforçar uma tendência que já estava dada no mercado e que sinaliza forte demanda para o nicho da logística imobiliária urbana no segundo semestre, diz Carvalho. A casa terá duas operações relevantes em FIIs voltados para logística urbana (galpões e centros de distribuição).
O foco nesse segmento, que vinha acelerando nos últimos anos, ganhou força com a pandemia por conta da explosão de negócios no comércio eletrônico, e a Alianza implantou uma divisão especializada no segmento, a Urban Hub, que deverá ser o carro-chefe de sua captação no segundo semestre.
A gestora, que criou o primeiro FII de data centers no país, segue apostando nos projetos de distribuição logística próximos a grandes centros urbanos, afirma Carvalho. Ele estima que a logística tende a crescer nas carteiras de FIIs porque as empresas demandam ativos mais modernos e ainda há muito a ser feito na renovação desse parque no Brasil. “A Alianza tem seis projetos de desenvolvimento de condomínios de logística ao redor da cidade de São Paulo, em diferentes fases de construção e que virão reforçar o Urban Hub como o carro-chefe de captação nos próximos meses”, afirma. Os projetos começam do zero, ou seja, incluem todas as etapas desde a compra do terreno, e reúnem 200 mil metros quadrados de área ABL (área bruta locável).
Com prazos longos para a construção e maior risco, os fundos de desenvolvimento que começam do zero prometem retorno estimado de 20% ao ano mais inflação, bem superior ao dos fundos de renda pura, cuja rentabilidade estimada é de aproximadamente 7% a 8% ao ano mais inflação. “Já temos R$ 300 milhões captados para os projetos de logística urbana e esperamos captar mais R$ 300 milhões nos próximos meses, com uma meta para atingir 500 mil metros de área ABL em dois anos”, informa Carvalho. A estimativa é que o segmento, hoje responsável por cerca de um terço dos ativos sob gestão na casa, passe a representar 50% do total em dois anos.