Ano será dos FIIs de dívida
Melhor Gestor de Ativos Imobiliários • Carlos Martins

Ediçõ 369

O mercado de fundos de investimento imobiliário começou o ano, como os demais, sob a expectativa de corte maior no juro pelo BC, com a Selic recuando para um dígito, perspectiva que foi revertida devido ao ambiente externo – juro alto nos EUA – e a fatores internos, para chegar a este segundo semestre sob a possibilidade inclusive de alta da Selic. Por conta disso, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea Investimentos, Carlos Martins, avalia que os FIIs que investem em ativos de crédito (fundos “de papel”) continua a crescer no segundo semestre porque essa é uma indústria que olha mais para os dividendos”, enquanto os fundos “de tijolo”, que investem em imóveis físicos, começaram a captar bem mas viram o apetite diminuir para operações mais tradicionais”, diz.
Segundo ele, ainda que o patamar de juros continue a ser o grande driver, esse ambiente abre algumas oportunidades interessantes para os investidores institucionais porque as cotas caíram na bolsa mesmo para os ativos de boa qualidade. “Há ativos muito descontados que já estão no mercado e que podem ser trazidos para os fundos”, observa. Ele cita as estruturas de fundos que compram imóveis para pagamento a prazo e recebem dividendos mais altos no início, que mais tarde vão se normalizando. “Mesmo em shoppings há oportunidades nas compras de ativos que pagam dividendos melhores a médio prazo, por exemplo”, diz Martins.
Segundo Martins, o cenário atual embute dois vetores fundamentais, o dólar e o juro lá fora, o que pode fundamentar uma visão mais otimista. A provável redução do juro nos EUA e a expectativa local com o câmbio a curto prazo serão as variáveis decisivas. “Se o dólar derreter, vai ajudar aqui no controle da inflação e no trabalho do BC para reduzir juros”, acredita.
Em 2024, o principal cuidado da gestão de fundos de papel é o de selecionar ativos para fugir das carteiras com estruturas ou créditos mais desafiadores. Já no mercado de tijolo, apesar do juro elevado, as notícias do lado real da economia têm sido positivas para os ativos de boa qualidade, afirma o gestor. “O mercado imobiliário começa a ficar um pouco mais aquecido, com menor vacância em logística, por exemplo, e o início de um movimento de alta dos aluguéis em bons shopping centers”, aponta.
O ambiente é favorável para ir às compras, mas apenas para os investidores que têm cheques maiores, diz o gestor. “O investidor internacional ainda está mais ausente desse mercado no Brasil. Eles costumam aproveitar essas oportunidades aqui,mas este ano por enquanto não vieram, então há pouca gente com cheques de tamanho suficiente para explorar as janelas de oportunidade”, afirma.
A captação da indústria de FII ao longo deste segundo semestre continuará mais voltada aos fundos de dívida, avalia o gestor, assim como aos FII de desenvolvimento (construção), que têm dividendos mais robustos e estruturas mais criativas para pagar mais dividendos lá na frente. “O primeiro semestre foi bom para os fundos de shoppings e outros de tijolo, mas o ano será dos fundos de papel”, afirma.
Com uma carreira construída na área de atacado e grandes clientes do BankBoston até 2007, quando o banco foi vendido para o Itaú, Carlos Martins saiu de lá para montar a Kinea, juntamente com um grupo de ex-executivos do BankBoston. “Aqui, acabei fazendo logo um shift para o mercado imobiliário, com foco no segmento de fundos de tijolo e projetos de desenvolvimento residencial”, conta.

Mudança de modelo – O trabalho inicial na Kinea incluiu uma ação intensiva de visitas a todas as empresas de real estate em atividade na época no Brasil – “eram mais ou menos meia dúzia”, lembra Martins. Ao longo desses 17 anos, o panorama dessa indústria mudou. “Esse é um business que precisa de escala e hoje, com o crescimento do mercado, já há casas grandes. A Kinea tem um total de R$ 135 bilhões em ativos sob gestão, sendo aproximadamente R$ 30 bilhões na classe imobiliária”, conta.