Telêmaco Genovesi*
Muitas pessoas se perguntam: com a taxa de juros atual, vale a pena investir em fundos imobiliários atrelados a tijolos? A resposta, como muitas das questões do mercado financeiro é: depende! Essa variação advém do tipo de fundo como por exemplo: renda, desenvolvimento, híbrido, logístico, shopping center, residencial etc.
Porém, vamos focar em um determinado ativo que, do ponto de vista do investidor mais cauteloso faz sentido investir: o fundo imobiliário de renda logístico. No mercado onde temos inflação em alta, se proteger dela com imóveis comerciais (galpões logísticos e industriais) é muitas vezes a saída mais fácil. Você tem uma possível valorização do seu ativo e um aluguel reajustado pelo índice de preços. Além disso, há diversos benefícios em se ter um fundo imobiliário, como não precisar se preocupar com vacância, liquidez num eventual contratempo, manutenção do imóvel e ter um ganho fiscal no recebimento dos aluguéis em forma de dividendos.
Alguns fundos podem ainda trabalhar com contratos de locações atípicos, ou seja, entre outras coisas o inquilino, caso venha a romper o contrato, pagará o restante do contrato como multa. Esse contrato, em momentos que o mercado apresenta taxas mais esticadas, como atualmente, pode trazer ao investidor mais paciente oportunidades ímpares pois normalmente esses contratos se estendem de 10 a 15 anos. Não é difícil vermos ótimos inquilinos com contratos longos e atípicos com taxas de dois dígitos anuais. Após o mercado se tranquilizar e as taxas de juros voltarem para patamares de 1 dígito, esses contratos de locações com empresas muito boas e longos, dificilmente serão renegociados.
Uma grande diferença entre os fundos de renda de “tijolos” e os fundos de CRI´s é que os ativos dos fundos de “tijolos” têm seus reajustes anualizados pelo índice de preços, enquanto os CRI´s são precificados pela inflação + cupom todo mês. Em compensação os ativos dos fundos imobiliários de “tijolos” têm uma constante valorização no médio prazo pois os ativos são do fundo. Já os fundos imobiliários de CRI´s possuem ativos mobiliários com vencimento e valorização já embutida na precificação do ativo.
Portanto apesar na nomenclatura Fundo Imobiliário, podemos ter, nesse segmento, desde o fundo mais conservador que gera a renda de contratos de locação mais longos e atípicos de empresas com ótimo crédito e com objetivo de além da valorização do ativo imobiliário, receber um dividendo mensal reajustado pelo índice de inflação anual; até o fundo mais agressivo, o qual podemos ter um desenvolvimento imobiliário de determinado ativo desde o início de sua construção até a venda ou locação, resultando no potencial de retorno muito grande, mas certamente com um risco bem maior.
*Telêmaco Genovesi é gestor de fundos imobiliários da FAR – Fator Administração de Recursos